高速铁路火车站商业物业的开发与经营.doc

高速铁路火车站商业物业的开发与经营.doc高速铁路火车站商业物业的开发与经营(一)
[ 2007-11-15 9:39:00 | By: 杨宝民]
 
杨宝民:中国商业地产联盟专家委员,清华大学国际商业地产运营班客座教授,现任星联国际不动产机构——深圳市新摩尔(NEW MALL)商业管理有限公司总经理,星联国际机构董事。
研究方向:大型交通枢纽型城市综合体,购物中心与白领百货经营。
电子邮件:hcy71420@
江禾:新加坡星联国际不动产机构中国区总裁,清华大学EMBA。
前言
2005年杨宝民系统考察日本新干线高速铁路站点商业物业,从日本大阪的新干线难波城到京都火车站购物中心,日本不仅形成了轨道交通综合体开发成熟体系,而且非常善于利用高速铁路带动周边城市规划和经济发展,因此,我们深感高起点开发我国高速铁路站点物业的重要性迫切性。
我们不仅要充分利用高速铁路火车站点的商业物业,而且要充分利用并规划好周边8公里土地的商业价值, 完善高速铁路经过城市的商业布局,充分发挥高速铁路的连带作用。
本文以长沙高速铁路站点物业及周边8公里区域作为研究案例,运用区域经济学和商业经济的知识,重点阐述商业定位和周边城市规划与商业规划的新思路;运用总部经济理论,探讨在长沙依托新火车站建设我国中部区域CBD的可行性。
对即将兴建的京沪高速铁路等21个站点,我们重点分析区域经济特色和重点站点的商业规划特色,介绍如何借鉴发达国家经验,利用高速铁路兴建机会,顺利实现商业布局的转型和城市经营的升级换代,高起点规划高速铁火车站点周边5公里半径的整体开发,充分发挥高速铁路对经济与社会和谐发展的火车头作用。
一、 高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响
—广州高速铁路对长沙区域经济的影响

图1 武广高速铁路线路图
 
在思考武广高速铁路对湖南的影响需要开阔视野,充分借鉴欧洲和日本发展高速铁路对区域经济的带动作用,避免单纯从交通观点规划和论证高速火车站周边区域。
武广高速铁路经过长沙,不仅大大提升了长沙的物流中心地位,而且为长沙经济发展带来重大商机;不仅加快广东产业向湖南的转移步伐, 而且提升了长沙在全国的商业地位。长沙具有发展我国中部CBD的潜力,我们呼吁积极论证其可行性,加速提升长沙在我国中部地区的地位,借鉴日本新干线带动大阪、京都、神户等地区发展经验,加快武汉、长沙、广州之间的区域经济联系。

打开地图,我们就能看到,京沪铁路的两端是中国最大的两个经济区域——环渤海经济区和长三角经济区。“这种关系就像一个哑铃,环渤海、长三角是哑铃的头,京沪铁路是中间的杆。”长三角是一个已经发展成熟的经济区,现在需要的是向外辐射其产业升级,而环渤海是一个正在建设的新经济区域,正需要承接这种辐射。但现在这个哑铃的杆显然是太细了。怎么办??

图 2京沪高速铁路关键数据示意图
京沪铁路堪称中国最繁忙的铁路,沿线居住着全国1/4以上的人口,还有济南、蚌埠、徐州这样的交通重镇。京沪铁路只占全国铁路营运线的2%,%%,运输密度是全国铁路平均运输密度的4倍。
京沪高速铁路拉近了南京和上海之间的距离,今后南京到上海购物消费人群将会增加,同时上海到南京旅游人群也将相应增加。无锡的的城市商业与物流