圈地.doc

“项目运作”囤地需要“有理有利有节”
———一位房地产开发商的自述
“今日不同往日,要能够把项目运作下来,就要舍得下本钱,学会‘有理有利有节’地与地方go-vern-ment打交道。”近日,一位常年在珠三角、湖北、四川、云南等省区从事房地产运作项目的投资商魏如杰向记者透露了“项目运作”囤地的个中奥秘。
囤地首先要有够硬的关系网,必须打通“天地线”。
go-vern-ment投资项目很多也很大,没有够硬的关系网根本不可能拿下来。现在中西部城市每年的城市建设项目,二三线的城市一年少说投入几十亿上百亿,多的甚至几百亿。项目全部都是财政拨款,没有party委、go-vern-ment的过硬关系,别说拿项目,就是参与招投标都不可能。
关系网不止是要有省级高官的关系,更要有各个城市投资集团、银行系统、国税地税、检察院法院的关系。省级go-vern-ment是投资者,市县go-vern-ment是具体的实施者,银行系统则是“资金注入方”,国税地税是能帮忙把各种账目做到“天衣无缝”的裁缝,检察院法院更是出现纠纷“保驾护航”的关键环节。
关系网构建的原则是:高层领导点头,中下层办事人员落实,领导是“天线”,办事人员是“地线”,谁也得罪不起。怎么说都是多个朋友多条路。
其次,囤地要学会“画大饼”,投地方go-vern-ment所好,避免节外生枝。
现在要搞“项目运作”囤地,肯定要走程序,跟“一把手”关系再好,也要有说得过去的理由,能通得过常委会、办公会,才能安安心心做下去。这就要琢磨地方go-vern-ment的喜好。地方想发展汽车产业的,拿地的理由就要落到具体的汽车产业上,如汽车物流园区、汽车展览园区、汽车文化博物馆等;地方想发展建材行业的,就要搞建筑行业的高新技术,什么西南高新建材研发中心、抗震避灾建材检测中心……反正就是牛皮吹得越大越好,高新技术吹得越高越好。
第三,要学会依托地方go-vern-ment的“投资建设集团”,不要想自己吃完所有的钱,一定要让go-vern-ment财税有收入,go-vern-ment面子上过得去才行。
我做的所有项目,都与地方go-vern-ment的投资建设集团捆绑在一起。go-vern-ment的投资集团成立项目公司,投资集团占51%的股份,我们最多只占49%.项目运作我们来负责,但go-vern-ment投资集团肯定不敢把项目做得亏损,我们只需要承担部分资本金,后续资金自然有go-vern-ment与银行对接,以财政“兜底”,银行再多的钱也敢放贷。城市基础设施不过1-2年就能建成,建成之后周边地块肯