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美国住房抵押贷款体系及其对中国的借鉴意义
(2008-08-02 23:09:53)
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美国住房抵押贷款体系及其对中国的借鉴意义
 
 
前言:这段时间房利美和房地美受到很多关注,因此就把自己四年前写的一篇旧文给翻了出来,虽然其中的数据都很陈旧了,但是其中的很多结论仍然适用,至少可以使自己对房地美和房利美的前世今生有一个比较全面和系统的认识。房地美和房利美作为美国众多的政府支持企业(GSE)之一,可能也是最为著名的两家GSE,而且其董事还受到美国政府强有力的控制,所以原来对美国政府是否会出面救助两家公司的顾虑根本就是不必要,对于所谓外汇储备中有4000多亿美元的两房债券的担忧也是大可不必的。因为,这不仅仅是关系美国老百姓住房的问题,也是关涉美国所有其他GSE地位和信誉的问题。
 
 
美国的金融体系非常发达,经过长期的发展和不断完善,形成了一个完善而高效的资本市场体系,几乎能满足所有的融资需求。作为最重要财富形式的住房,自上世纪30年代以后,在美国政府及金融机构的推动下,也逐渐形成了一个专门为其提供融资的住房金融体系--住房抵押贷款体系。与股票和债券相似,美国住房抵押贷款也有自己的一级市场和二级市场。
 
美国住房抵押贷款的一级市场
 
根据主体功能区分,美国住房抵押贷款以及市场的参与者有三类:①融资活动的供给方,即贷款人;②融资活动的需求方,即借款人;③融资活动的中介方,主要是担保人。借款人基本上就是需要买房的居民和家庭,这里主要介绍一下贷款人和担保人。
1、美国住房抵押贷款的贷款人
在美国,存在着许许多多各式各样的金融机构,从目前来看,提供住房抵押贷款服务的金融机构主要有如下几种:
· 储蓄和贷款协会(Saving and Loan Association,S&Ls)
S&Ls历来是美国最大的抵押贷款者,因为其主要资金来源是储蓄帐户(相当于我们的定期存款)和储蓄证书,相对比较稳定,所以S&Ls可以把贷款集中于期限较长的住房抵押贷款。也是由于这个原因,在很长一段时间里(1989年以前),S&Ls资产总量虽然不如商业银行大,却是美国最大的抵押贷款者。
· mercial Bank)
商业银行是住房抵押贷款的另一个主要提供者,但是在美国,除了夏威夷商业银行等个别例子外,大部分商业银行的资产组合中,抵押贷款都只占15%-20%的比重。
· 互助储蓄银行(Mutual Saving Bank)
互助储蓄银行类似于传统的储蓄贷款机构,它是19世纪为了促进劳动工人储蓄而创立的。目前美国大约有20个州设有此类机构。“互助”一词表明它属于合作金融范畴,不过许多已经在向股份制转变。
· 储蓄互助会(Credit Unions,CS)
储蓄互助会是为特定群体(比如个体商人)成员服务的小型储蓄贷款组织,他们个体规模很小,但数量却最多。并且因小而灵活,它已成为美国改善住宅抵押贷款融资的一个很好的渠道。
· 人寿保险公司(Life pany,LICs)
LICs收集的保费大部分用于对收益人进行支付的准备金,其资金流入和对这些资金的需求长期内相当稳定,因此它可以提供长期的抵押贷款。例如,1992年美国单户住宅抵押贷款的第二大提供这就是普天寿保险公司(Prudential Life pany)。
· 抵押贷款银行家(Mortgage Banker)
抵押贷款银行家是一个重要的抵押贷款提供者,他与其他贷款者的显著区别在于:他不是一个存款机构。他发起个人住房抵押贷款,在达到一定规模时,就整体出售给人寿保险公司等有大量资金的大型机构,并从中赚取佣金和服务费(通常为1个百分点)。
· 个人贷款者
有时候,出售住房的个人也可以为购房者提供住房抵押贷款。这种情况一般发生在金融机构面临资金不足,或者不愿意贷款,而个人又急于出售房屋的情形。
 
2、美国住房抵押贷款的担保人
贷款者为了降低住房抵押贷款的风险,通常要求借款人为所借贷款寻找第三方担保。在美国,政府及私人抵押保险商共同扮演了担保人的角色。
· 联邦住房管理局(Federal Housing Administration, FHA)
FHA由《1934年国民住房法案》(National Housing Act of 1934)创设,它发行由联邦政府担保的FHA债券,所有符合此法案203(b)节和245节条件的住房抵押贷款,都可以获得FHA的全额担保。当拖欠发生时,贷款人可获得与未清偿贷款等额的FHA债券。当然,借款者需要交纳一定的担保费用。
 
· 退伍军人管理局(Veterans Administration,VA)
VA创立于1944年,其宗旨是帮