房地产估价报告.doc

房地产估价报告
评估项目名称:昆明市春城慧谷住宅抵押评估报告
委托方:陈女士
估价方:财务管理第3评估小组
估价人员:
估价作业日期:
估价报告编号:
目录
一、致委托方函 1
二、估价师声明 1
三、估价的假设和限制条件 2
(一)估价的假设条件 2
(二)估价的限制条件 3
四、房地产估价结果报告 4
(一)委托方 4
(二)估价方 4
(三)估价对象概况 4
(四)估价目的 5
(五)估价时点 5
(六)价值定义 5
(七)估价依据 6
(八)估价原则 6
(九)估价方法 7
(十)估价结果 7
(十一)估价人员 8
(十二)估价作业日期 8
(十三)估价报告应用的有效期 8
五、房地产估计技术报告 8
(一)个别因素分析 8
(二)区域因素分析 9
(三)最高最佳使用分析 10
(四) 估价方法选用 10
(五)估价测算过程 10
(六) 最终估价结果确定 14
六、附件 15
(一)位置图 15
(二)住宅外观图 15
(三)室内图 16
昆明市春城慧谷某住宅评估报告
一、致委托方函 
陈女士: 
受贵方的委托,本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则,对位于昆明市高新区春城慧谷住宅进行市场价值评估,估价时点:2013年11月17日。估价目的:为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产的抵押价值。 
本估价机构根据估价目的,遵循估价原则和程序,依据中华人民共和国有关法律、法规以及《房地产估计规范》和《房地产抵押估价指导意见》,利用委托方提供的相关资料,经过现场查勘和市场调查,对影响房地产市场价格因素进行分析,经评估,确定无特别法定优先受偿款的情况下,估价对象于估价时点能实现的房地产抵押价值为人民币: 
单价:7277元/㎡     
总价: 713146元(大写: 柒拾壹万叁仟壹佰肆拾陆元整 ) 
若要了解本次评估的评估测算过程,需认真阅读本评估报告的全部内容。 
                                         财管6班第三评估小组
                       2013年11月17日
二、估价师声明 
我们郑重声明: 
1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 
2、 本估计报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设条件和限制条件的限制。 
3、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 
4、 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 
5、 本估价报告依据了委托方提供的相关资料,委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的,估价机构和估价人员不承担相应的责任。 
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 
7、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响,我们建议:合理使用评估价值;定期或者在住房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
注册房地产估价师(签章):
财管6班第三评估小组
2013年11月17日
三、估价的假设和限制条件 
(一)估价的假设条件 
 1、市场上的买卖双方均属自愿,并且双方有足够的市场信息。 
 2、有一段合理的洽谈交易的时间,可以通盘考虑物业性质和市场行情,进行议价,不考虑特殊买家的额外出价。 
 3、该物业估价对象可以在公开市场上自由转让,并且在此期间估价对象价值将保持稳定。 
 4、本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。 
 5、评估价值是在估价对象及附属设施未设立过任何抵押、担保的假设条件下成立。
(二)估价的限制条件 
1、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用,不得做其它用途。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果,估价机构和估价人员不承担相应的责任。 
2、未经本估价机构和估价人员同意,估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供,并且不得对外发表。 
3、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇自然力和其他不可抗力对估价结论的影响,也未考虑一般法定有限受偿权对估价结论的影响,再次提醒报告使用者注意。 
4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
5、估价时点后,估价报告有效期内估价对象的使用功能、设备安装及质量价格标准发生变化,并对估价对象估价价值产生明显影响时,不能直接使用本估价结论。 
6、由于受工作权限的限制,对于建筑面积等有关数据及权属关系,我们均以业主提供的有关产权资料为依据,我们未进行实地丈量及确