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美国房地产经纪mls模式及其借鉴.doc
文档介绍:
美国房地产经纪MLS模式及其借鉴
美国房地产经纪
MLS模式及其借鉴
◆廖俊平林青

,美国MLS模式介绍
MLS在国外发展已逾七十年,被成功运用于英
国,美国,澳大利亚,日本,新西兰,新加坡等国
家,形成了一套成熟,简单的基本规范和操作模式.
MLS通过独家代理和资源共享的操作模式以及佣金分
成的利益驱动机制,为MLS系统内成员提供统一规范
的操作方式,使客户委托的房地产出售,出租业务能
在较短的时间内完成.
(一)MLS参与主体及权责
在MLs模式下,房产中介交易活动一般主要涉
及四种行为主体:卖方,买方,委托经纪人(1isting
broker)及销售经纪人(sellingbroker或称买方经纪
人buyers’broker).
“委托经纪人”是与卖方签订正式的或非正式的
“委托协议”,提供相应房源信息发布服务并代表卖
方协助完成交易的经纪人.”销售经纪人”是介绍买
方,成功匹配房源与客源,促成房产交易完成的经纪
人.当委托经纪人能找到与卖方要求相匹配的买方并
促成交易完成时,委托经纪人同时也是销售经纪人,
在这种情况下,委托经纪人将得到卖方支付的全部佣
金.相反,如果交易的买方是由另一个经纪人,即销
售经纪人介绍的,那么委托经纪人将按事先承诺的佣
金分配比例支付一部分佣金给销售经纪人.
值得注意的是,在MLS系统下,委托经纪人与卖
方建立的委托代理关系一般为独家代理关系.卖方赋
予特定经纪人在特定时期内(通常为60天或者90天)
寻找买方的专有权.按照MLS系统规定,委托销售代
理在签订独家代理的”委托协议”之后的三个工作日
以内(周末及假期除外)应将所有协议内容及交易信
息上传到MLS系统,包括卖方的房产特征,卖方开价
(1istingprice),交易状态,有效交易期限,佣金
率及佣金分SeLL例等.在交易完成之后,委托销售代
理还应对该交易信息及时修改,将交易状态项由”待
售”或”待租”改为”已售”或”已租”,在系统中
如实填写交易的成交价(这是非常重要的一个规定,
正因为有这个规定,使得MLS也成了房地产估价师的
应用工具,因为MLS能为估价师提供真实的成交个案
信息).
在部分MLS系统内,系统成员除与卖方建立独家
代理关系之外,还可以与卖方建立开放性代理关系.
卖方可以同时邀请数个经纪人为其代售房产,寻找买
方,并承诺向成功促成交易的经纪人支付事先约定的
佣金.但是,对于此类开放性代理关系,其协议内容
及房产信息,交易信息是不允许上传到MLS系统的,
以确保MLS系统内的所有信息均建立在独家代理关系
的基础之上.
(二)MLS系统下的佣金制度
在MLS系统下,房地产中介代理服务实行的是佣
金制度.作为服务的报酬,经纪人将向卖方收取房产
出售价格一定比例的佣金(佣金=房产出售价格总额
×佣金率).
在20世纪70年代以前,房地产中介代理服务的
佣金率由房地产经纪人协会统一制定,强制执行.进
入20世gE70年代,随着有关反托拉斯法的出台,该固
76舷钓鲵20085
定佣金率的佣金制度逐渐演变为建议佣金率的佣金制
度.到了20世gBso年代,建议佣金率也被判违反反托
拉斯法有关规定而取消.佣金率开始由卖方与经 内容来自淘豆网www.taodocs.com转载请标明出处.
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