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集资房屋的私下转让
法官提醒:地方性法规、行政规章不能作为认定合同无效的依据
单位组织职工集资建房过程中,一些享有集资权的职工考虑到自身情况,未经单位同意擅自将自己的集资权转让他人,受让方履行相关义务后占有并入住集资房多年,但转让方却在六年之后提出诉讼,欲讨回集资房。10月17日,随着南通市中级人民法院终审判决书的送达,一起因此引发的房屋迁让纠纷案尘埃落定,法院判决驳回原告(反诉被告)赵某、李某夫妇的诉讼请求,同时判令二人协助被告(反诉原告)余某办理房屋产权过户变更登记手续。
集资权协议转让
1999年,海安县某公司组织职工建房,对职工申请集资的条件做了规定,并结合工龄等打分选层。原告赵某、被告余某作为单位同事,均符合集资条件。余某取得一套房屋的集资权后,了解到赵某的一些具体情况,又与赵某进行了协商,希望赵某能将集资权转让给他。赵某同意了余某的要求,并就转让条件进行了磋商。
1999年2月3日,赵某与余某签订转让协议一份,约定了双方的权利与义务:(1)余某一次性给付赵某公司职工集资房转让费3000元;(2)赵某将自己分房应得分转让余某享受,选择层号以赵某实际分为准;(3)赵某负责为余某代交公司职工集资款,余某交款给赵某,赵某须将收条给余某,赵某放弃转让房产权,余某享有转让房产权;(4)余某负责为赵某房屋转让保密;(5)本协议本着自愿原则一经双方同意签字即生效,双方不得以任何理由反悔,如一方反悔除执行本协议外另加罚违约金壹万元。
签订协议次日,余某即按约给付赵某职工集资房转让费3000元。此后,,并由赵某以自己的名义交纳了集资款,收据由赵某返还给余某。
2000年1月18日,公司与每一位建房集资户约定,本次所建职工住房,必须是公司职工正常居住,房产权属公司,集资户享有居住使用权,一律不得私自转让、转借公司内外他人居住;对确因特殊原因,转让居住使用权者,必须提交书面申请,由公司及职代会集体研究,在公司职工中按实付款乘以通常折旧比例的房价进行调剂。对在一定时间内确无本院职工接受的前提下经公司同意,转让他人。出让住房者必须一次性缴纳土地征用费及配套建设等各项费用计人民币伍万元,方可转让,并永久不再享受住房公积金。赵某签订了上述格式协议,余某作为集资户(自有份额)也签有同样格式协议。房屋建成后,余某占有赵某转让的集资房,并一直居住至今。
房改后对簿公堂
2004年11月,公司对集资房进行房改。依照海安县政府文件,赵某与妻子李某申请购买上述转让给余某的集资房。按购买公有住房审批表确定,,少于原先余某所交集资款数额(,余款已退给集资人,但公司并未按审批表确定的价额,再从集资款中退款给购房人),故赵某、李某夫妇无需补交房款。2005年1月,赵某取得上述集资房的房屋产权证(房改优惠房)、土地使用权证(房改房)。此后,赵某、李某夫妇与余某为上述房产问题发生争执,引起诉讼。
由于本案的复杂性,法院先后三次开庭进行了审理。
原告赵某、李某诉称,我们是夫妻关系,赵某在公司工作。2005年,赵某取得集资房的所有权,但该房屋被余某侵占,现请求法院判令被告余某退还侵占的集资房。
被告余某答辩并反诉称,我与赵某都是公司的职工。公司