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第一章　智能大厦物业管理 2
第一节　智能大厦概述 2
一、定义和范畴 2
二、诞 生 背 景 2
三、发 展 历 程 3
四、对社会的影响 3
五、现状与发展趋势 3
第二节　智能大厦构成及其特征 5
一、特 征 剖 析 5
二、系统的构成特点 9
第三节　自动化系统物业管理及实例分析 16
一、自动化系统 16
二、自动化系统的功能 19
三、自动化系统的组成 23
四、自动化系统的结构及网络 25
五、实例点评——哈尔滨报业大厦自控管理系统集成 26
第四节　电气系统物业管理模式及实例分析 29
一、空调系统管理模式 29
二、电梯系统管理模式 42
三、照明系统管理模式 46
四、实例点评——山西日报社新闻采编大楼的供配电系统 46
第五节　办公自动化系统物业管理及实例分析 49
一、办公自动化系统概述 49
二、办公自动化系统规划 54
三、实例点评——深房广场ＯAS系统设计与分析 57
第六节　通信自动化系统物业管理及实例分析 62
一、语音通讯模式 62
二、卫星通信模式 63
三、图文通信模式 63
四、数据通信模式 64
五、新型通信系统管理模式 64
六、公共广播系统管理模式 68
七、实例点评——广东国际大厦通信系统 68
第七节　智能大厦系统规划与设计实例分析 70
一、高校智能化教学楼设计 70
二、常州国际金融大厦设计 73
三、民用机场候机楼设计 79
四、智慧广场智能化系统设计 82
第八章　其他类型的物业管理 86
第一节　工业厂房与仓库的物业管理 86
一、工业厂房与仓库的管理 86
二、工业厂房与仓库的服务 88
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第一章　智能大厦物业管理
第一节　智能大厦概述
　　一、定义和范畴
　　智能大厦的内涵至今还在不断发展变化，所以迄今为止还没有一个普遍接受的定义。但 是我们基本可以采用以下的方式来定义：
　　智能大厦利用计算机技术、网络通信技术及自动控制技术，经过系统综合开发，将楼宇 设备自动化系统(ＢAS)、通信自动化系统(CAＳ)、办公自动化系统(OＡＳ)与大厦和结构有 机地集成为一体，为人们提供理想的安全、舒适、节能、高效的工作和生活空间。
　　智能大厦起源于美国联合科技建筑集团(Ｕnited Technologies Ｂuilding Systems， 简称UTBＳ)所介绍的康涅狄格州市政大楼(City Place ｂuilding)我们可从其所描述的情况 中概括出智能大厦具有以下性质：
　　，全楼布满可供LAＮ(局域网)通信的电话网。
　　、LAＮ等在智能大厦里得到高效综合的应用，使得以最节省的消耗得到最舒适的温度、最悦耳的音乐、最愉快的气氛，使居住者能够上下出入方便，并确保 防火、防烟、防震、防盗，保证控制电梯、空调设备的功能等。
　　，由于办公室里各种终端联网作业，所以文字处理、电子邮件、档案共享、科学计算等要求能够灵活自如地加以处理。
　　。
　　、座谈等办公业务需要的使用场所及信息传递途径。
　　，如电子自动警戒、追踪和记录。
　　。例如图像显示设备(Visual Ｄisplay Terminal) 的应用可能带来的问题——灯光(窗光)幻影、空调噪声等，另外，工作人员在此环境内长时间工作，需要绿色植物调节身心健康，相应地对建筑环境也要做出必要的考虑。
　　二、诞 生 背 景
　　智能大厦与一般建筑的不同之处在于，智能大厦能够使人“足不出户，日理万机”。美 国UTBＳ公司在１９８１年最初使用“智能”两字时，那时的含义与现在相比，具有相当大 的区别。其它的智能大厦，如日本的本田大厦、NTT品川大厦等，情况也是如此。这是因为 智能大厦的兴起有着其特定背景，随着背景因素的变化，智能大厦的内涵也在不断变化。促 使智能大厦蓬勃兴起的背景因素主要有以下三方面：
　　，将人们原来的梦想变为了现实，原来的不可能成为可能。
　　，促使了信息技术毫无约束地发挥作用。
　　，如果没有独特的魅力便难以推销成功，将原来长方体式建筑造型变为笔筒式建筑造型就是其中一种促销手段，冠以“智能大厦”则更是一种促销措施。
　　三、发 展 历 程
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　　，Ｈｅrbert大学社会学家Ｄｅniel Bell声称“信息时代到来了”，从此以后，重要的不再是劳动力和能源，信息开始扮演着越来越重要的角色。
　　，到了７０年代中期，兴起了通信技术与信息处理并行的所谓compunication时代。
　　，开始使用“智能(intelligent)”一词。
　　，NTT副社长北原在国际计算机通信会议(IＣＣＣ)上提倡信息网络系统(INS)，使得希望利用网络的人，只要拥有一条网络线路，就可以获取多种信息服务，获 得丰富多彩的信息。
　　，专门从事生产具有推理能力的人工智能计算机(第五代计算机)，信息通信的能力因此大为提高。
　　，康涅狄格州市政大楼建成，从此“智能”一词开始广为传播。
　　，在纽约召开世界第一届Teleport(信息发射基地)会议，会议决定发射广播卫星，24小时将信息传播到世界各地。
　　，探讨信息化的需求，调查其可行性(fea sibility)。
　　９、１９８５年３月，日本选定Teletopia(未来型通信都市构想)的20个地域。
　　１０、同年４月，日本电气公司转为民营，成立NTT(日本电信电话株式会社)，从此竞争加快了智能化的步伐。
　　，研究智能大厦及其周围地区环境，推进调查研究工作，迈入了智能综合城市建设的新纪元。
　　四、对社会的影响
　　单一智能大厦的效果只能体现在该建筑内部，但若能与同类型建筑互相交换信息，则信 息面更广、效果会更好。所以智能建筑对社会的影响越来越大，成本越来越低廉，信息越来越快、准、全。可以想象，有朝一日，在家上班犹如到办公室上班一样，完全可以成为现实 。与此同时，高度智能大厦也存在下列的一些问题：
　　；
　　，一旦机器发生故障，可能导致一系列问题，甚至瘫痪；
　　，人只面对计算机，减少了工作中面对面交谈的机会，可能造成人际关系淡漠；
　　，将影响人们的应变能力；
　　，利用计算机网络犯罪的事件增多。
　　五、现状与发展趋势
　　由于经济水平、文化需求差距很大，美国、日本等当今世界经济大国，已经开始综合智 能城市构想的建设。在美国，已有数以万计的智能大厦拔地而起。在日本，新建的办公大楼已有60%是智能大厦。发达国家，如瑞士、瑞典等，因祟尚自由生活，追求舒适安全，所以 虽然拥有经济实力，但人们只求住在智能住宅中，满足于自动保安及高度视听享受。至于发展中国家的人民，温饱问题尚未解决，更不用说追求智能住宅的享受了。虽然各国现状有所 不同，但是智能大厦未来的发展趋势是一样的，只是发展先后而已。所以从美、日现状出发，设想我国在１０年后应该会有下列发展：
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　　，建立国际信息发射基地Teleport，吸引企业界聚集，共享丰富快捷的信息服务。这种基地，小的如社区，大的如城镇，世界上已有22处。
(未来型通信城市)，是综合智能(Intelligent Co mplex)的城市，其组成单元是智能大厦(Intelligent Ｂuilding)，是建筑企业(如UTBＳ)与 通信企业(如AT&Ｔ)联合开发的跨领域合作完成的高附加值的新兴事物。在屋里就能知道世界各个角落发生的事，然后再做出决策下达命令。因此今后智能大厦必须具有ＯＡ(Ｏffice Automation)、ＢA(Ｂｕilding Automtion)及ＣＡ(Communication Ａutomatioｎ)的功能才行。图7-7-1概括表示了智能大厦的基本框架。
图7-7-1 智能大厦的框架概念
 
　　综上所述，对“智能”两字含义需要补充说明的是，“智能”应该主要体现综合技术， 因为系统综合是智能的重要手段，它把OＡ和ＢＡ联系成为一个整体，变成一元化服务(Tota l Service)。经过系统集成，优化组合各种信息，以较少的费用获取较多的信息，实现自动报警、防灾保安、自动调节室温、自动换气、代缴电费水费、节省能源的目标。
我国的智能大厦尚处在萌芽阶段，一切都在追随美、日等先进国家的前进步伐。以日本 为例，日本最初因为资料档案及ＷAN落后，亟待充实，所以从LAN的对接着手，着眼于与WAN 的对接(dcking)，构成网络以利用外部资料。同时注意建筑理念的转变，不单纯追求建筑智能化，而且要求功能与人的配合，通过人机界面有效发挥高度智能效应。发达国家认为资料 档案化发展的结果是，一般档案文件将全部被计算机所取代，一般知识信息不再像以前那样充满价值，只有创造性的知识才能真正拥有未来的知识产权，所以应该激发人们的创造潜能 ，使得智能建筑更智能，智能城市更发达。
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第二节　智能大厦构成及其特征
　　一、特 征 剖 析
　　美国UTBＳ推出的市政大楼大致具有下列特征：
　　１.“智能”主要用在出租式大楼；
　　(Shared Tenant Service)：用户电话交换设备的免费服务；
　　 Stop Shopping：一个窗口满足任何通信及ＯＡ的有关要求，即所谓的功能集成；
　　：有多少智能建筑就有多少个智能等级；
　　，方法是通信技术的集成(integration)；
　　，但是集成的目标不仅限于一栋建筑，可以联系跨越数座大厦。
　　(一)智能大厦的构成因素。
　　。
　　智能大厦的目的是让中小企业能够共享到如同大企业规模的方便、快捷、安全、高层次 的办公室工作环境。
对于智能大厦，商业界与企业界学者们的研究结论往往是不一样的。前者往往认为智能大厦的目的在于提高利润，后者却乐于宣称“智能的目的的在于改善办公室工作环境”。前 者强调经济利益，后者强调运用效果。智能大厦错综复杂的关系，请参见下图7-7-2，其上 半部分反映智能大厦与用户需求的关系，下半部分反映智能大厦与智能综合方法的关系。
图7-7-2 智能大厅目标的复杂关系
 
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　　总之，用户的实际需求和智能大厦的高额利润引起了开发商的极大兴趣，迫使研究建筑 信息技术的学者不得不绞尽脑汁全力以赴，采取最为有效的集成方法，以节省投资，获得最高利润。学者们的研究对象已从智能大厦扩展到智能城市。
　　(二)智能大厦的技术内涵。
　　。
　　用于智能建筑的重要技术多种多样，其中，传输技术起着不可缺少的主要作用。
　　犹如人体中联系大脑的神经系统一样，通信系统遍及建筑物各处。其中主神经线路是星 型LAN，通常采用双绞线电缆(Ｔwist Pair Ｃable)为主要配线材料。
　　。
　　美国人把单独使用的智能大厦称为Ｓmart Ｂuilding，多用户合用的智能建筑才称为In telligent Ｂuilding，目的在于强调智能化技术就是综合集成。
集成各软硬件要素时，如果稍有倾向，就会产生有所偏重的智能化。常见的智能大厦偏重于豪华，所以智能化技术除了集成的意义外，给人的印象更多是“豪华”。而当今学者们 推崇的智能化是由八种因素综合平衡构成的。这八种因素分别为：OＡ设备、通信设备、防 灾防盗设备、电气设备、传输设备、空气调节设备、人体工程学、身份辨别系统等，如图7 -7-3所示。
图7-7-3 智能大厦技术内涵（二）——智能化技术
 
　　。
　　(１)人体工程学概念。
　　智能大厦的功能在于尽量提高环境舒适与方便程度，所以必须根据ERＧＯ-ＮＯＭＩＣＳ的观念进行探讨。ＥＲＧＯＮOＭIＣＳ由希腊语ＥＲＧOＮ(工作)、ＮＯＭＯＳ(管理)及I ＣＳ(学科)等三个词合成而来，本意为“研究人与工作环境的科学”，首先为英国海军的Ｍ arell所提倡。美国常称其为Ｈuman Engineering，日本译成“人间工学”，就是我们常说的人体工程学的意思。
　　(２)人体工程学环境化。
　　过去ＥＲＧ０ＮＯＭICＳ往往只针对机器或家具的人机界面，如今美国人将它的涵义扩大，认为空间环境也应列入研究范围之中。通常情况下，办公室工作人员对工作环境的要求 具体包括：
　　①工作便捷，容易达到高效率；
　　②提供如同都市生活的方便；
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　　③身心舒畅的工作环境；
　　④心情愉快、气氛轻松的周围环境；
　　⑤处处想到工作人员是人，并不是机器；
　　⑥尊重工作人员独特的创造兴趣。
　　以上六种需求，可以按观点分类改写成为：
　　①在业务上要功能齐全；
　　②在生活上要方便；
　　③在生理上要舒适；
　　④在心理上要愉快；
　　⑤不干涉独立人格；
　　⑥尊重个人志趣爱好。
　　(３)活动空间工作流线化。
　　１)空间规划。
　　①活动空间应按下列四个目标进行规划：
　　、容易满足各种需求的生活空间；
　　，以满足节省能源的需要；
　　；
　　，即所谓的工作服务环境。
　　②在设计时，除考虑是否符合人体工程学环境外，同时还应重视下列五个重点：
　　(Flexibility，Ａｄaptability)
　　(Ａｖailability)
　　、保安性(Ｓafety，Security)
　　(Reliability)
　　、效率性(EConomy，Ｅfficiency)
　　③重视上面五个重点的理由：
　　，通常为日常工作、一般业务、各种会议、研究开发等目的而引进OＡ设备，为了空间能够灵活地得以利用，硬件条件逐年都在完 善提高。所以要求使用上具有兼容性；
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　　，主要是看使用它是否会更加方便，即要有便利性；
　　，除了大楼电梯能自动经济有效运作外，建筑物在遇到地震、火灾时都应具有自动抗震、自动防火及指导避难的功能，以确保人身及财产安全。所以 智能大厦必须具有安全性、可靠性及经济高效的重要保障。
　　④智能大厦要特别注意按照下列规则进行设计：
　　，应能够互通、互换、具有较强的兼容性；
　　，合理确定配备率或共同性后，据此决定空间区域等级(rank)，必要时区域能够及时开放，以便各个区域灵活连通；
　　，如神经系统一样发挥重要作用；
　　、建筑设备甚至网络设施都应具有灵活性(flexibility)；
　　，卫星天线与大楼主机应设连通装置，自助餐厅、医疗中心等不仅为用户服务，也可对外开放，以便利大家生活；
　　、耐火设施及防灾避难指导设施外，还应做到保护大楼内一切资料完好无损，绝对防止资料遭到泄漏、破坏、涂改；
　　。万一出现系统死机或误操作，就要具有防止错误扩大，并迅速复原的对应措施。这些措施都是系统工作制度的基本事项，在规划时应该合理地进行设 计；
　　，也应考虑精兵简政，提高服务人员的工作效率。
　　２)空间布局。
　　虽然根据办公空间的工作性质，办公空间布局可以有所变化，但仍要考虑基本一致的型 式。换句话说，要营造“多中有一，一中有多，多而不乱，一而有致”的艺术品味。
　　传统的办公桌排列杂乱无章可循。今天则更加注重人体工程学空间布置方式及业务活动 路线，以及OＡ设备的有效共享。下面分为四个层次举例说明OＡ的设置布局。　　第一个层 次是按单位多人共用ＯＡ机器，所以OＡ机器设置在楼角或OＡ设备室，称为孤立式(ｓtand alone)或犄角式布局。
　　第二个层次是按部门单位设置OＡ机器，各机器间通过LAN(局域网)联合运行来发挥效率，称为部门式布局。
　　第三个层次是３人或４人使用一台ＯＡ机器，若办公室达到这种规模，则ＯＡ机器必然 与业务息息相关。公司想要查资料、洽谈磋商、会客决策都将依赖OＡ机器，所以必须提供 理想的空间条件。这是OＡ机器以工作站的形式出现，称为工作站式布局。
　　第四个层次是1人或２人使用一台ＯＡ机器的工作站布局，这种布局讲究工作保密性及活动路线，采取舒适的矮墙隔间形式，满足建筑设计提出的光、热、声条件，以及保密和开 放兼备的要求。这种布局可以称为间隔式布局。
二、系统的构成特点
　　(一)智能大厦的分级。
　　我们可以根据智能大厦功能的综合程度，具体评价其智能水平的高低优劣。
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　　因此当智能大厦分级时，要根据实际情况来考察主要因素和次要因素的构成关系，例如 我们可以参考下列的分法。
　　·初级、较低级——有电话共享服务系统、楼宇自动化系统、防灾防盗系统等。
　　·中级、一般级——初级之外还有个人计算机共享的配套程序，可用于通信服务。
　　·高级、共享级——中级之外还有计算机系统的一切共享服务。
　　以上是仅按经济性及通用性分级，其实它们都有逐步扩充的可能。今天的基本级可能明 天发展成中级，后天发展为高级，高级的成为更高级，成为智能城市网络的一部分等等。给出分级标准只是为了便于说明条件，并非一定要分级。
　　(二)智能大厦系统范围的划分。
　　智能城市是由智能大厦、全电气化住宅、公寓群及工厂构成，所以基本上是ＨA/ＦA/Ｏ A/IM的综合体。当然也可以分别视为自动化住宅(HA)、自动化工厂(FA)、自动化办公室(Ｏ Ａ)、智能大厦(ＩＭ)。在结构上将由大厦智能化(ＢＩ)、通信智能化(CI)、电源智能化(EI )、办公自动化(OA)及保安系统自动化(ＳA)所组成。
　　(三)智能大厦的规划要点与必备的电气设备系统。
　　。
　　智能大厦的智能来自于下列软件的集成综合运作：
　　(１)遥控通信/自备交换自动化(CA)；
　　(２)办公室工作信息自动化处理(ＯA)；
　　(３)大楼管理自动化运转(BA)；
　　(4)防盗、防火、防劫自动化保安管理(SA)；
　　(５)自动换气，自动调光，环境舒适化(MA)。
　　除了应该具备上列各项外，还应增加如何定期及不定期维修硬件等。
　　。
　　从规划角度来看，必要的电气设备系统一般包括：
　　(１)信息交换系统(CS)——如电话通信、工作站通信、图像通信；
　　(２)大楼综合管理系统(ＢＳ)——如节约能源、安全控制、环境管制。
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　　大楼监视控制必要的设备包括：
　　(１)新型电话机；
　　(２)信息网络，如ＬAN、ＷAN等；
　　(３)数字式用户交换机(简写为数字式ＰＢＸ)；
　　(４)电子计算机；
　　(５)电源设备。
除了上述必要的设备外，智能大厦还需要另外一些设备，它们随着大厦内企业规模和业务种类而有所不同。办公大楼信息系统通信组合概念如图7-7-4所示，它把大楼信息通信系 统与外界的网络相接通，构成了多重组合智能关系。
图7-7-4 信息系统通信组合概念示意图
　　【图7-7-4说明】
　　本图是以数字式ＰＢＸ为主体的通信系统，综合了以电子计算机为中心的LAN信息交换 系统并结合了电视会议等特殊的专线服务信息处理系统。
　　智能大厦里的各种通信仪器与大厦、公用通信线路、专用线路甚至高速数字线路的联系必须以数字式ＰBX或新型电话为核心。所以今天智能大厦的发展，与它们有很大的关系。
数字式ＰＢＸ已经能够综合传统电话的功能，并增加存储交换功能、数据终端机存档功 能、声音传递功能及连接专用线功能，若再加上新型电话机连接办公室计算机服务、记录声音服务、文字处理服务及用住宅设备接通专用线路的功能，就会如虎添翼。但ＰＢＸ的能力 有限，当需要高速通信(超过64dbps传输速度)及图像通信时，它会一筹莫展，就需要中心计算机的帮助。所以今天智能化的发展，是数字式ＰＢＸ、新型电话机及ＯＡ用计算机三者的 功劳。
根据企业规模及业务种类的不同，日本NTT推荐的选择标准如表7-7-1。