中国房地产的发展史.doc

中国房地产的发展史
中国的房地产行业发展起步比较晚,大致可以分为以下几个阶段。第一阶段、改革开放后,特别是上世纪90年代开始,中国实行市场经济,这可以说是对企业的一次松绑, 也可以说是放权,让行业随着市场的需求关系自动“调节”。在这一时期出现了“万科”“远洋地产”“顺驰”等比较早期的房地产企业。这一阶段中国的房地产行业不瘟不火。
第二阶段、这一阶段可以说是中国房地产行业的过渡期, 在1997年东南亚金融危机之后,中国经济疲软, 政府为了扭转中国经济的颓势,开始施行住房政策改革,从而吹熟了房地产行业。
第三阶段、 2003年以来房价一路飙升,全国各大中城市房价上涨多呈提速态势。房地产行业得到了空前的发展,由于地价上涨、住宅房需求的增大,房价开始出现快速增长,短短十年间涨幅超过 200%。同时出现一些新的词汇,比如“炒房”
最近几年中国的房地产行业火爆,造成地价连续上涨,各地纷纷出现“地王”。(图为上海“地王”——上海外滩8-1地块)
炒房——伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。由于政策影响,房市攀升,一些人借机囤积房源,转手获利,这一类的特殊投资行为被称为炒房。
房地产看起来像一张“潜力股”,这就吸引着炒房客们开始囤房,这直接导致的便是这张所谓的“潜力股”越长越高,北京、上海、广州、杭州等一线城市商品房价格约为2万/㎡,有些甚至超过了3万/㎡。如今单就住宅房而言,我想大部分的中国人民是买不起一套房子的,或者说是奋斗一辈子也不能够买的起一座房。
房地产的过快发展有什么危害呢? 房地产的过快发展有什么危害呢?
首先来看一下日本房地产泡沫
1985年9月,美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”,决定同意美元贬值。美元贬值后,大量国际资本进入日本的房地产业,大大刺激了房价的上涨。其次,当时的日本政府为刺激经济的发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,受房价骤涨的诱惑,许多日本人纷纷拿出积蓄进行房地产的投机,致使房地产价格暴涨。
1990年9月日本地价达到最高点,到了十分荒唐的程度。当时,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。 1991年后,随着国际资本获利后撤离,很大程度上由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。
泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响,首先是大量房地产公司以及与其相关的大量金融机构倒闭,并由此造成了巨额不良资产, 破坏了金融正常的运转机制,特别是针对中小企业,银行出现严重的借贷现象。其次,泡沫时期形成的大量过剩的房地产投资,使企业负债过度, 成为1990年代的日本企业投资不振的一个主要原因。再次,房地产价格持续下跌,日本平均储蓄率下降,生活质量无法提高。许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境,甚至破产。最后,泡沫的破灭也使”银行不倒”、“地价只涨不跌”的神话同步破灭,企业和国民的心理状态跌入深渊,信心指数下降。
泡沫过后,是日本经济停滞的10年,对许多日本国民来说,这10年简直如同漫长的梦魇。
日本的房地产泡沫最终让日本自吞苦果,丧失