商业地产项目招商案例详细解析.doc

商业地产项目招商案例详细解析
一. 正中商业广场项目简介
正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处,是宝安第一个大型地铁上盖商业物业,具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能,是深圳大型主题滨海购物中心,儿童和婚礼人群作为特色业态。
正中商业广场的开发目标是:
利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势,最大限度提升项目商业价值,成为总体价值最高的深圳特色购物中心,不仅能够出售到较高价格,而且能够可持续经营,成为深圳白领社会生活的活动中心。
酒店式公寓全部销售,力争销售均价达到6000元,通过酒店式公寓收回整个项目投资,保留商业物业,最适当时机可以整体出售。
正中商业广场项目要实现五出:出人才出机制出品牌出网络出思想。
通过正中商业广场树立正中集团品牌,实现企业可持续发展战略目标。
面对21世纪商业娱乐化的大趋势,不仅要在购物方面进行创新,而且要最大限度整合娱乐传媒资源,为娱乐业提供公共平台,不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目,为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。
根据精细化管理思想,制定了招商方案和初步的运营管理方案。
二. 业态规划与商业布局
略.....
招商的过程就是落实业态方案,招商的成功标志有两点:
。。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上,特别是整体出售商业物业时候,显得更为关键。
三. 招商内容
正中商业广场项目招商目标的分解与确定
招商目标餐饮娱乐
顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施
婚礼殿堂及白领演艺中心
5层热带雨林餐厅2000平方米,东来顺酒家1500,2000平方米海港城大酒楼,快餐性质达到2000平方米:面点王1000平方旗舰店,韩国烤肉1000平方,三家SPA店1500平方米,新浩健康中心1000平方米
4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场,儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场(国美、永乐家电作为备选) 1000平方米特色餐饮,麦当劳
3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮
VA BENE意大利餐厅
2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货,美国五月百货,北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮,锦江拉丁餐厅,南美特色的餐饮——“巴西烤肉”或韩国烤肉。
一层 7000平方米
男女装国际名店:化妆品:莎莎国际旗舰店,引进数百种化妆品尖端电子产品:SONY、三星专卖店成都谭鱼头 1000平方米特色餐饮,星巴克
负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500平方米,引进KFC及面点王
负二层 2000平方米左右美食广场,深圳书城宝安店1000平方米(图书音像),利用等待地铁的便利,休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃:广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、着名客家菜、贵州等特色,湖南大酒楼
负三层停车场 15000平方米停车场所
地下停车总面积26000 停车数量1000辆
四. 招商团队建设及其约束激励
根据华润万象城招商团队建设经验,招商组织应该减少沟通层次,避免政出多门。
招商组织架构图
国外招商
以营销部商业项目组为核心,吸纳优秀招商人才。
要求配备两名招商人才,一名负责国内外主力店招商,一名负责国际名牌店铺招商,其中一名能够胜任英语口译更佳。
委托专业招商:例如负一层和一层大量国际品牌招商。
兵不在多而在精,和普通行政
管理存在很大区别,招商人员不需要整天坐在办公室,衡量招商人员的主要业绩在于招商成果,招商人员需要保持连续性,因此需要良好的激励措施。
为了降低招商成本,鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策,建议招商奖励政策:
略
由于招商人员使用长途较多,建议招商人员通讯费用给予报销。
通过考察多个购物中心招商做法,奖励费用从招商活动预算中出。约束措施:对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家,可以采取顾问费方式,-2倍。
委托中介公司做主力店招商要付出50-100万元的招商代理费用,因此采用内部激励机制能够成功完成任务,有两个好处:。2,提高招商质量。。
五. 招商时间安排
销售周期酒店式公寓销售收回整个投资
六. 招商地点与招商活动
深圳:本地品牌招商
-----举办国际招商新闻发布会议
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