梅陇镇营销推广报告.ppt

营销推广报告
营销推广报告
代言城市未来
梅陇镇入市阶段深圳市场状况预测
梅陇镇入市阶段龙华市场状况预测
市场状况
报告大纲
产品分析
概念定位
价格定位
营销策略
现场包装建议
指标
单位
数据
累计同比涨跌
%
全社会固定资产投资额
亿元


房地产开发投资额
亿元

-
商品房施工面积
万平方米


#住宅
万平方米

-
商品房竣工面积
万平方米

-
#住宅
万平方米

-
商品房销售面积
万平方米

-
商品房销售额
亿元


05年1-8月指标数据列表(数据来源:深圳市统计局8月月报)
05年深圳市房地产市场回顾
今年以来商品房竣工面积更大幅度减少,表明供应量在减少,导致价格提升;
而今年房地产开发投资额也在减少,表明未来一段时间内供应量不可能出现一个巨大的增长。
,%;
,同比下降26%;
,%;
05年上半年,:1
新增供求对比表
05年深圳市房地产市场回顾
时间
批准预售面积
销售面积
新增供求比
(万平米)
(万平米)
03年上半年
322
346
:1
03年下半年
395
466
:1
04年上半年
369
395
:1
04年下半年
437
425
:1
05年上半年
279
434
:1
在供应吃紧的情况下,导致市场供求矛盾尖锐,价格迅速提升:
05年1-6月住宅均价上涨到6548元/平米,%
05年深圳市房地产市场回顾
区域
2004年上半年
2004年全年
2005年上半年
相比去年同期
全市
5844
5980
6548
%
宝安
3939
4186
5038
%
龙岗
3676
4172
4736
%
罗湖
7990
7996
8186
%
福田
8087
7764
7914
-%
南山
6158
6410
7920
%
盐田
7670
8946
8250
%
关内住宅供应尤为紧张,关内供应量;关外住宅供应占据绝对主力,价格领涨全市:
上半年关内供应量仅占总供应量的29%,宝安的供应量更占据半壁江山,“深圳西岸”迅速崛起;全市的价值增长点集中在宝安、龙岗和南山。
说明大批受价格挤压向关外转移的客户,导致关外住宅市场在今年有突破性的发展;
05年深圳市房地产市场回顾
3月17日,央行加息,这是继去年10月底加息后,央行在半年内第二次加息;
4月1日起,楼盘在取得预售许可证前禁止认筹;
5月初,七部委联合发文;
6月初,深圳市制定了关于普通住宅的标准以及二手房交易的税收调整方案;
针对从04年末延续至05年的房价上涨过快现象,政府在今年上半年主要采取了以下宏观调控措施,这些措施可以看作是今年宏观调控制的第一阶段:
05年深圳市房地产市场回顾
1-6月均价6548
1-8月均价6585
1-9月均价6640
1-10月均价6696
但从我市房地产市场的实际运行情况看,第一阶段宏观调控的效果并不明显:
05年1-10月,%,而南山、宝安、龙岗楼价同比上涨近30% ;
05年深圳市房地产市场回顾
根据我们对市场的分析,造成调控效果未如理想主要有以下原因:
供应量大幅度减少,需求并未减少,供需矛盾突出:
近年来我市住宅的需求量均以10%-13%速度稳定增长,而今年的商品住宅供应量并没有同步上升,反而大幅度的萎缩;
特别是关内的供应量大幅度减少,使得大量客户被挤压至关外,这是促使关外市场需求旺盛,房价上涨的最根本原因;
价格博弈,消费者被迫妥协,心理价位被拔高:
在今年上半年第一阶段宏观调控之后,我市房地产市场在5月底6月初进入了一个短暂沉寂期,但随后开盘的楼盘价格不降反升。在这个政府、开发商与客户进行市场博弈的过程中,客户成为妥协让步的一方。
一旦消费的心理价格防线被冲破,在从众心理的影响下,他们的心理价位也随之被拔高,追涨行为成为一种必然,从而造成关外房价屡创新高。
05年深圳市房地产市场回顾