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炒卖旅游资源与项目的台阶
很多企业家,圈定旅游资源的时候,特别有魄力。因为当前中国的旅游资源,还处于在法律上和技术上都没有规范定价的阶段,可以低价圈定和套取。这种资源管理的落后局面存在很多问题,但对于鼓励旅游开发,无疑是功不可没的。投资商很愿意低成本拿下资源,大多数都不愿意投入太多资金进行开发,他们情愿将资源转手卖出,快速获取成倍的收益,不愿投入较大资金,开发出成功的旅游项目。
实际上,转手资源是很难获取高回报的。因为目前我国没有一个象土地管理那样的法律政策体系,无法控制旅游资源的宏观总量。因此,旅游初级资源供给充足,地方政府鼓励开发,初级资源市场还炒卖不起来。
旅游资源价值的提升,必需通过包装与分级开发,由资源转化为项目,在由项目转化为企业核心经营能力,转手炒卖才能够获得成功。
然而,大多数投资商却不知道如何进行旅游项目包装与分级炒作性开发,也没有好的招数,将好资源变成好项目,进而变成好企业,从而实现转手运作的盈利目标。
今年五月,一位著名企业的老总前来我公司拜访,他们控制了一个非常好的资源——一座海岛,可是,对于如何投资、投什么项目、投多少、怎样经营等等问题,心里始终觉得没底。他向我提出的咨询要求,就是在有限投资的前提下,三年内转手卖出项目,实现最大盈利。
一、投资商的需求分析
该公司获取了一座海岛的开发经营权,从专业开发咨询的程序角度,我们需要依据对市场的深度研究,提出产品设计方案,并通过可行性研究,落实论证。最为重要的,是进行商业运作策划,提出开发运作模式,并形成具体的运作计划。
经过深度交流,我们发现,投资商内心存在极大的疑虑:对于如何开发旅游资源,如何经营旅游产品,他们缺乏经验,也缺少人力资源及渠道、市场等的资源配置;因此,他们深深感到对海岛的开发运作与管理缺乏坚定的判断力,并且,他们根本就不希望陷入这一行业太深;
基于这一疑虑,我们提出“五级台阶解决方案”:
二、“资源-项目-企业”的升级运营模式
1、直接出让资源,获取资源差价
将合同转让,或者将重新成立的专项开发公司股权转让出去。这相当于土地二级市场转让,如果资源本身的价值很高,圈定资源的时候有较高的预见性和特殊的渠道,那么,有可能实现成功转让。最好的时候,初级资源炒卖,可以实现是投资1,卖出获取2的效果;
2、进行资源包装和前期设计,再出让项目
这一方案,需要高水平的项目包装技巧,需要在市场论证、产品设计上下功夫;当然,这同样需要投资,一种开发前期投资和包装投资。投资到位,可以将一个项目包装的非常好,关键是把资源的价值全部体现出来,把市场的可能性挖掘深透,当然,最重要的,是规划设计图,一定要特别漂亮,个性化、特色化,能让人激动。有人激动,价格就好谈了。这相当于房地产中的项目转让,可以全部卖出,也可以剩下一部分股权;如果包装效果好,策划特别有创意,给资源加分很大,资源可以1卖到4;换句话说,策划、规划、设计的提升作用,具备翻两番的能力。不过,这一台阶考验的是投资商的眼光,请什么人物,干什么事情,差别就大了去了。
3、实施基础开发,进行子项目的招商引资
第三级台阶,是规划设计之后,自己干。但是,自己只干熟悉的行当——基础设施。所有经营性项目,全部招商引资。这相当于区域开发商,进行整体经营,吸引专业化的投资商进场开发运营子项目,