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济南房产板块的投资分析.doc


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文档介绍:
济南房产板块的投资分析
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作为全国经济总量第二的经济大省山东省的省会,济南的房地产市场一直以来多是不温不火,似乎与济南的省会地位不太相配。但随着山东半岛城市群建设大规划的推出,以及2003年出台的济南“实现新跨越,建设新泉城”20年城市大规划,确定了“东扩,西拓,南控,北跨,中疏”的城市发展战略,拉开了新世纪济南建设的序幕,也给济南的房地产行业带来了少有的***和动力。
济南南部是大片的山区,北部是黄河,地理位置的特点决定了济南市的发展方向是东西向的,加之铁路交通线贯通东西,经十路、经一路、泺源大街、解放路、泉城路……,济南的繁华街道大多是东西走向,这就造成了济南的房地产业和商业形态呈现出沿交通线两侧带状发展的特点。
这种城市结构特点造成了济南的商业地产投资集中在交通干线沿线,居民住宅也大多集中在东西偏南方向。济南自古就有“宁要历下一张床,不住天桥一间房”的说法,谈的就是这个特点。反映到济南的房地产市场上,南部,东部的房价比北部西部的房价要高上一个档次。
针对济南市的特点,政府在制定城市规划的时候也充分的照顾了交通干道沿线的商业的住宅开发。去年出台20年大规划之后,济南开始了大规模的拆迁和城市道路改造,有关部门表示,2004年济南的总拆迁面积将达到120万平方米,济南经十路的成功拓宽与改造,并且对沿线的商业用地首次采用了公开拍卖的方式进行开发,作为贯穿济南东西的主干道之一,经十路地段再现投资热潮。在前不久济南经十路沿线首块土地公开拍卖中,位于玉函立交桥附近的一块土地,每亩地达到872万元,每平方米为1.31万元,创造了济南地价新纪录。也体现出改造后经十路的巨大商业投资价值。目前位于经十路沿线大型楼盘,东部中润世纪城,西部的阳光一百都有不俗的市场表现,越来越得到市场认可。
作为济南的一条传统的干道,经一路见证了济南最早的现代化和近代的繁华,但现在已经衰落。乘着大规划的东风,经一路的大改造也在去年年底启动,沿线的建设已经进入热潮期,并于今年国庆节正式通车,经一路的通车,必将会拉动经一路投资的热潮。在未来的几年里,经一路沿线也将会是济南市的一大投资热点。位于经一路延长线和大明湖西北侧的巴黎花园,具备良好的地理位置和人文环境,是中法合资企业开发,具备政策上的优势,楼盘前景看好。大明湖附近离经一路不远的鲁能康桥,具备一定的升值潜力。另外,由山东省建工集团开发的明珠国际商务港,开发商实力雄厚,楼盘规模庞大,投资前景看好,经一路板块,值得关注。
以上两个板块的开发和投资热,是与政府的政策和规划密切相关的。但济南作为一个历史文化名城,具备了良好的人文环境和优秀的文化积淀。济南泉水天下闻名,趵突泉是乾隆御笔的“天下第一泉”,山水园林在全国独树一帜,拥有北国江南的美誉。大明湖更是演绎了历史上多少文人墨客的文采风流,独特的人文历史文化积淀是济南宝贵的财富。
这一特点在房地产行业上的反应就是传统的历史文化风貌区具备较高的升值潜力。这些地区是传统的旅游区和市民休闲区,拥有常年的稳定的大量人流,人气旺盛。因此是商业地产投资的热土。典型的就是泉城广场沿线,周围名胜聚集,是济南市的中心,围绕泉城广场,泉城路、泺源大街两条东西向的干道也是一个值得关注的板块。投资前景乐观,风险很小。况且,这一版块,十大规划中保留改造的文化 内容来自淘豆网www.taodocs.com转载请标明出处.