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山水江南项目销售计划

山水江南总体销售目标
山水江南运作目标:集中项目环境、景观、园林等优势,融合宝安地产成功的江南系列品牌,结合现代人对于文化回归的情感需求,成功打造惠州市高尚人居新方式,成为惠州房地产发展史上的里程碑式经典项目。
山水江南销售目标:山水江南的住宅销售从2007年5月1日开盘销售后,至2007年12月31日实现95%左右销售目标,实现项目的整体销售。
山水江南品牌目标:将山水江南打造成2007年惠州房地产强势品牌,成为宝安地产进驻惠州的第一个成功经典品牌项目,在惠州延续宝安地产江南系列项目品牌。
公司品牌目标:借助于山水江南品牌的成功,建立宝安地产品牌在惠州房地产市场的巩固地位,为宝安地产在惠州的新项目开发奠定坚实基础。
山水江南销售目标分解
根据山水江南的营销战略目标,项目的营销目标为从2007年5月1日开盘销售后,至2007年12月31日实现95%左右销售目标,实现项目的整体销售。
现将销售目标进行分解到月,力求在各个销售时间内都有准确细致的销售目标,更加有利于销售目标的达成。
可销售户型统计:
产品类型
总套数
销售面积
江南叠院4+1
340
㎡
复式洋房
96
20450㎡
TOHO
14
㎡
合计
450
㎡
开盘销售目标:(110套)
根据工程进度,2007年3月底展示区开放并取得销售条件,正式开盘日(5月1日)前一周为内部选房日(主要针对前期诚意客户选房,测探市场反映)销售30套,开盘当月销售80套。
认筹目标:结合市场其他项目解筹率比例,认筹客户转化为销售的成交率约为30%。则开盘达到110套销售目标,认筹客户须达370个以上。
开盘当月销售目标:完成本阶段销售110套的销售目标。
开盘后,每月销售目标(见下表)
时间
销售量(套)
(2)开盘第二个月
40
累计
150
(3)开盘第三个月
20
(4)开盘第四个月
20
累计
190
(5)开盘第五个月
70
(6)开盘第六个月
60
(1)开盘第七个月
40
(2)开盘第八个月
40
(3)开盘第九个月
28
累计
428
三、山水江南营销阶段划分
依据本项目销售计划,结合项目工程进度,及惠州市场销售季节变化规律,对本项目的阶段性营销节点设定为以下四个阶段:
第一阶段:客户认筹积累期(目前—)
展示区产品内部销售时间为开盘前一周内选定一天。
根据工程进度,销售中心正式交付使用时间约为3月25日,第一阶段主要工作为前期客户电话咨询,销售人员分展场的客户接待,以及销售人员进场后的现场客户接待。
电话咨询客户在进入分展场前,预计将达到400-500组客户。由于目前阶段处于工程建设时期,不具备对外销售的条件,销售工作重点为认筹蓄势,且销售中心的交付较晚,故在分展场将开始进行客户认筹,并对前期电话咨询客户进行维护。
阶段营销核心是传达项目江南庭院生活理念,引起市场消费者的关注。
利用项目展示区开放这一形象条件,在深惠两地市场进行强化推广,扩大项目知名度
在春节期间,结合项目本身的建筑文化,举办一系列营销活动,迅速拉近客户与本项目的心理距离
采用高调惜售的策略,调动目标客户的消费心理,结合各项活动展示项目品质,从而树立项目整体形象
第二阶段:开盘热销期及强销期(—)
充分利用项目的准现楼形象和五一黄金周的销售旺季,完成项目的重要销售目标
强销期选择在2007年3月18日—6月31日,此阶段属于房地产销售的旺季,在项目的销售中必须结合项目形象,迅速抢占市场制高点,才可能完成项目营销目标
品牌建立在山水江南全面竣工期,通过项目成功要素的解析,强化宝安地产品牌的宣传
第三阶段:品牌提升期(—)
充分利用项目前期的成功热销,消化部分项目产品
利用项目前期的成功,将项目品牌转为宝安地产品牌,实现宝安地产品牌的提升
树立宝安地产在惠州房地产市场的品牌形象,延续宝安地产的品牌形象,为下一个项目的开发奠定基础
第四阶段:旺销期(—)
利用房地产市场传统的“金九银十”的销售旺季,实现项目基本消化
利用项目的全面开发成功,彻底树立宝安集团的市场品牌,获得市场接受度
结合项目周边地块的土地状况,利用山水江南成功开发因素,进行周边地块追加拿地,持续该项目品牌的开发面积
四、各阶段销售工作计划
第一阶段:客户认筹积累期(目前—)
1)阶段销售目标
2007年1月15日——4月30日为山水江南积累370个诚意购房客户
2)阶段销售策略
外展场接待咨询期:以“现代中