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郑州国际社区产品规划
一、项目概况
项目建设基本指标
用地面积


可利用基地面积70亩
地上总建筑面积

地下建筑面积
未定
用于地下车库建设,停车泊位1个/户
容积率

绿化率
35%
建筑密度
25%
建筑限高
18米
说明:
二、项目定位
1、市场总体定位:低密度生态商务型社区
2、档次定位:塑造高端产品形象,树立郑州国际人士标杆社区
3、客源定位
40岁左右事业有成、政府要员、高科技企业骨干等城市上流阶层。
郑州区域内的客户占60%,郑州市外的客户占40%。
自住为主,投资为辅。
三、项目产品定位
1、产品定位遵循的基本原则
遵循项目定位原则
遵循产品差异化原则
经济效应最大化原则
遵循市场发展原则
遵循区域协调原则
产品均好性原则
地块自身属性及相关限制性原则
营销的整体性原则
2、项目产品定位
根据项目产品定位的多项原则,确定本项目的产品为:
叠加式别墅
五、产品户型配比建议
1、类比楼盘户型面积配比
联盟新城户型、面积调查对比表
表5—1联盟新城
户型类型
1*2
3*2
3*2
4*2
4*2
4*2
4*2
5*2
5*2
户型面积
㎡
㎡
150㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
376㎡
户型比例
4%
32%
8%
%
%
%
%
%
%
销售概况
100%
90%
75%
75%
90%
75%
75%
50%
0
注明:数据为联盟新城一期
2、户型面积配比原则
区域产品差异化原则
销售快速化原则
户型多样化原则
档次与定位相匹配原则
客户适应化原则
3、户型面积配比
叠加别墅户型面积配比
户型面积
80㎡
120㎡
140㎡
160㎡
180㎡
195㎡
210㎡
230㎡
255㎡
户型配比
4%
5%
10%
15%
25%
20%
15%
4%
2%
户数
20户
17户
28户
38户
56户
41户
29户
7户
3户
总户数
239户
注明:户型配比是按照建筑面积计算(总建筑面积扣除商业面积4000㎡,会所建筑面积2000㎡)
六、产品类型销售均价建议
根据项目的定位、同类产品市场类比价格、实际周期确定本项目的预期销售均价(条件是郑州市场未来两年维持平稳发展态势)为:
类型
内容
叠加别墅
商铺部分
车库
会所
销售均价
5000元/㎡
8000元/㎡
80000