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企业会计准则第3号-投资性房地产的比较及分析
会计准则要点:
一、制定背景
二、投资性房地产的确认与初始计量
三、投资性房地产的后续计量
四、投资性房地产的转换
五、投资性房地产处置的核算方法
六、投资性房地产信息披露
七、执行新会计准则对企业财务状况影响分析
一、制定背景
投资性房地产特点:投资一般金额大、周期长、受市场价值的变动大、流动性和变观能力较差,具有高风险高收益并存。
与国际会计准则趋同。
二、投资性房地产的确认与初始计量
(一)投资性房地产的定义
是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。包括:
1、已出租的土地使用权
企业通过出让或转让方式取得,以经营租赁方式出租的土地使用权。
■注意:计划用于出租但尚未出租的土地使用权除外
2、持有并准备增值后转让的土地使用权
企业通过出让或转让方式取得,并准备增值后转让土地使用权。
注意:按国家规定认定的闲置土地使用权除外
3、已出租的建筑物
企业以经营租赁方式出租的、拥有产权的建筑物。
■注意:企业计划用于出租但尚未出租的建筑物除外
■其他注意的方面:
1、为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产:按《企业会计准则——固定资产》
2、作为存货的房地产:按《企业会计准则——存货》
3、企业代建的房地产:按《企业会计准则——建造合同》;
4、投资性房地产的租金收入和售后租回的处理:按《租赁》
(二)投资性房地产的确认
满足两个条件:
与投资性房地产相关的经济利益很可能流入
该投资性房地产的成本能可靠计量
■注意的问题:
1、已出租的投资性房地产租赁期满暂时,空置但继续用于出租的,仍作为投资性房地产。
2、一项房产,部分用于赚取租金或资本增值,部分用于产品生产、提供服务与管理。如果两者能够分别计量和出售,则可以分开确认,否则部分用于赚取租金或资本增值的,不可以确认为投资性房地产。
3、母公司以经营租赁方式向子公司出租房地产,作为母公司投资性房地产,但合并报表时作为企业集团自用房地产。
(三)投资性房地产的取得方式与初始计量
1外购、2自行建造
■历史成本原则、资本支出与收益支出区分原则
三、投资性房地产的后续计量
(一)成本模式:无法获得公允价值
资产负债表列示: 资产的原始成本××××
减:累计折旧( ××××)
减:资产减值准备( ××××)
资产的账面价值××××
(二)、公允价值模式
有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才能采用公允价值模式。应当同时满足下列条件是:
1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;
2、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
■资产负债表与利润表列示:
资产的原始成本××××
资产增值/减值+/或××××
资产的公允价值××××
(三)成本模式与公允价值模式的比较
■举例:
甲公司2002年末以4000 000元购入一房地产作为投资,2003年初租赁给乙公司,租赁期10年,每年租金为150 000。资产预计使用50年,无残值。2003、2004、2005年末公允价值分别为:4100 000元、4300 000元和4450 000元。
2002/12/31:
投资性房地产 4000 000
银行存款 4000 000
■公允价值模式:
2003 2004 2005
收取租金:
借:银行存款 150 000 150 000 150 000
贷:其他业务收入 150 000 150 000 150 000
公允价值模式:
借:投资性房地产
——公允价值变动 100 000 200 000 150 000
贷:公允价值变动损益 100 000 200 000 150 000
■成本模式:
2003 2004 2005
收取租金:
借:银行存款 150 000 150 000 150 000
贷:其他业务收入 150 000 150 000 150 000
计提折旧:
借:其他业务成本 80 000 80 000 80 000
贷:投资性房地产 80 000 80 000 80 000
——累计折旧
四、投资性房地产的转换
(一)转换原因:房地产用途发生改变
1、投资性房地产开始自用
2、作为存货的房地产改为出租
3、自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值等
(二)、转换采用的方法——公允价值模式与成本计量模式的比较
类别
成本计量模式
公允价值模式
投资性房地产转为自用房地产
以转换前投资性房地产账面价值作为转换后自用资产入账价值