金东广场商业项目定位招商销售一体化提案.ppt

金东广场

二零零五年八月
明杰地产专业行销企划团队
5/23/2018
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项目市场调研——岳振中
项目定位策略——王云辉
项目商业规划设计建议——王云辉
销售问题解析——张志辉
项目招商——薛邢伟
营销策划部工作流程——王云辉
目录
5/23/2018
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一、项目市场调研
5/23/2018
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东台商业中心分析
商业项目建设的布点及构想
典型性个案分析
未来商业地产的供应量分析
消费者消费行为调查与研究
项目市场调研
宏观经济环境分析
5/23/2018
4

宏观经济环境分析
地理及交通环境
人口及文化环境
经济及商业环境
旅游资源环境
5/23/2018
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东台商业中心分析
5/23/2018
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典型性个案分析
项目
经营范围
租金
消费群体
利弊
国贸
超市,百货.
部分出租
10-20 ㎡,250元元/月/㎡
当地居民,及周边乡村百姓.
地处市中心,人流量大,.(东台目前最好)
万邦商都
以各类品牌服饰店为主/家电/眼镜/餐饮
外街南侧70元/月/㎡外街北侧120元/月/㎡,内街40-60元/月/㎡
当地消费者,主要是追求时尚的年轻人和收入中等比较稳定的人群;
各类服装品牌店多,
八达城
品牌服饰店/珠宝/镜店
外街靠新东东路72元/月/㎡,靠永康路45元/月/㎡
当地中等收入者
外街经营虽紧靠市区主干道,,杂乱
工业市场
工业品,小工艺品,小商品,日常用品
5-6平方米的的铺位
-2万/年
2F约1万/年
中下收入群体,以中老年人为主
管理混乱,内部无规划
硬件设施落后
鼓楼步行街
婚纱摄影店,各类时尚品牌店,各类咖啡吧,茶吧,超市,餐饮店
东高西低24 /元月/㎡---43 /元月/ ㎡
(两层一起租赁)
时尚年青人,中等收入的公务员,
整条街理念超前,规划失败,.因步行街间距过宽,造***,
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商业项目建设的布点及构想
各项
新东商圈(以国贸和万邦、太平洋、八达城为代表)
苏中商圈(以苏中大厦为代表)
鼓楼商圈(以鼓楼步行街为代表)
业态分布
日常百货
百货、装饰、建材
品牌服饰、餐饮
建筑风格
外立面陈旧,
外立面陈旧
趋于现代化,外立面风格多样
成熟度
较成熟,业种多样
较成熟,为东台目前最老的商厦
开业一年多,人气积聚中
经营面积
3万平方米(1万在整建中)
2万平米左右
3、4万平米
代表性商铺开间
5米
4米
5—6米
雕塑
无
无
有两处雕塑
景观小品(店内装饰)
沿路没有什么景观小品,国贸大厦内有纱缦、塑料绿叶等装饰品
沿路无景观点,苏中商厦内有塑料绿叶等装饰品
文化大厦正在筹建中,有鲜明的绿化带,有休息凉亭
指示牌
一楼有明显的指示牌
一楼指示牌明显,楼层有简单的引导,内有刀旗
入口、中间都有清晰的道路指示
户外广告
楼顶户外广告满,门前花墙,其他户外没有
除楼顶广告、外立面花墙以及门口易拉宝外,有五个路牌灯箱片,一个天桥户外看板,(楼顶户外广告没有招满)
街道中有灯箱片
霓虹灯
无
有
有
代表性商铺进深
啄木鸟服饰,进深约8米
电子看板
无
无
客流量(按十分钟计)
高峰期一百余人
高峰期七八十人
高峰期步行人数近百人
车辆
平时门口附近自行车两400辆左右,助动车(摩托车)略高于自行车,很拥挤
门口有一小型广场,车辆在二三百辆左右
来往车辆频繁,营业场所外车辆稀少
经营情况
良好
一般
一般
5/23/2018
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东台投资业主调研分析
从业态的角度来说,餐饮类的营业面积相对较大,营业时间相对较长,运营状况相对较好,租金也较高。
东台市商业业态以服饰类为主,餐饮娱乐类、机电汽配类为次,除以上三种业态之外,其余业种的离散性较大。
东台主要商圈、商业街内,大型商业设施极为有限,以小型沿街店铺为主,商圈、商业街的规模、档次有限,店铺分布较为凌乱,缺乏整体有序规划。
中、小型面积、中低总价商铺最受欢迎,面积主要集中21-50m2,51—100 m2。
目前,商家购买商铺的现象较少,多以租赁形式出现,这与商铺销售市场