房屋登记办法.pptx

主要内容
一、《物权法》对房地产登记制度的影响
二、《房屋登记办法》总则
三、《房屋登记办法》一般规定
四、地役权规定
五、更正登记与异议登记
一、《物权法》对房地产登记制度的影响
2007年3月16日,《物权法》出台 2007年10月1日,《物权法》实施 物权法对房地产登记制度的影响,主要体现在五个方面:
物权法对房地产登记的影响之一: 明确了不动产登记的性质和效力
首先,登记是一种物权公示手段(性质)。
《物权法》第18条:“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料”。明确了登记的主要意义是将不动产物权的状态通过一定的方式向社会公示,从而起到提高交易效率、保障交易安全的作用。登记作为不动产物权公示的手段,要求登记机关将登记信息向社会公开,允许权利人和利害关系人查询、复制登记资料。但因涉及个人隐私问题,应该是有限制、有选择的公开。
其次,不动产物权经登记生效(效力)
动产交易与不动产交易的区别(交付与登记)。
不动产交易的合同(债权)生效与物权生效。
登记具有公信力、权利推定效力:登记的权利人应当推定为法律上的权利人、保护善意第三人。(以夫妻共有产及登记错误为例)
登记风险的承担:以四川地震为例。
登记生效与登记对抗:
登记生效——不动产物权的原则。《物权法》第9条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”不动产权利不管是设立、变更、转让和消灭,都要经依法登记才发生物权的效力。
登记对抗——不动产物权的例外。《物权法》第28、29、30、31条规定自建、继承、判决、征收等特殊方式取得的房屋,以及签订地役权合同(第158条),不登记也承认其物权,但不登记不能处分。
国际上三种登记模式:
⑴契据登记制
⑵权利登记制
⑶托伦斯登记制
各自特点见下页表
我国采用的登记制度兼具权利登记制和托伦斯登记制的特点。
表2 三种不动产登记制度对比表
名称
特点
主要实行的国家
契据登记制




法国比利时苏格兰意大利
日本西班牙葡萄牙南美
以及美国的多数州等
权利登记制




德国奥地利瑞士荷兰
捷克匈牙利南斯拉夫
埃及等
托伦斯登记制
,不经登记不生效




澳大利亚新西兰加拿大
菲律宾英国美国的若干州等
《物权法》第10条:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”
统一:法律依据、登记机构、主管部门和登记程序、登记客体(各类不动产、房地、城乡)
物权法对房地产登记的影响之二: 确立了不动产统一登记体制
目前,我国大多数地方房屋登记和土地登记由房产管理部门和土地主管部门分别进行,容易造成登记遗漏、登记错误、登记重复、登记矛盾、资料分散、资源浪费等问题。
统一登记可以较好避免这些问题。(目前九个城市实现了统一)虽然不动产统一登记的具体实施还有待《不动产登记法》和配套法规的支持,但原则和方向已经明确。随着不动产登记立法工作的深入,机构统一、覆盖城乡、涵盖房地、包括所有权和各种他项权的统一登记体制将进一步确立。