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优帕克营销企划策划报告
第二部分:业务篇
核心内容
第三部分:企策篇
第一部分:市场篇
园区房产市场政策分析
1、“国六条”政策
背景:2005年国家宏观调控实施后,全国多数城市房价依然大幅度的上涨,并没有达到中央的调控目的。
2006年5月17日,温家宝总理主持召开国务院常务会议。会议提出了促进房地产业健康发展的六条措施:
重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房;
进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用,有区别地适度调整信贷政策;
合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长;
进一步整顿和规范房地产市场秩序,加强房地产开发全过程监管;
规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场;
完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度。
政策效果:
这次调控政策,有利于房地产市场的健康发展,保证我国经济稳定运行;
政策出台后,市场观望氛围浓厚,投资性购房大幅度下降;
苏州商品房交易2006年6、7、8月份市场成交指标下降较多,市场反映明显;
2.“住房结构”调控细则
2006年7月13日,建设部正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(即165号文件)。
165号文件核心精神有三个:
90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”;
套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上;
2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目,由当地政府因地制宜地确定需要调整的情况。

国税总局规定从07年2月1日起土地增值税将从“预征”变为“清算”,向开发商开始征收30%-60%不等的土地增值税。并且江苏省将不再出台细则。
中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知
政策点评:
本次调控的策略性强,可执行性强,具有垂直打击的精确性;
新政出台的目的主要是银行控制信贷风险,剔除投资比例,未来投资的比例将大幅度的降低;
购买第二套住房贷款利率增加10%,按揭第二套住房的购房者的按揭成本将大幅度提高。
“”新政影响
,市场成交量大副度下滑,下滑近50%,2008年2月,市场成交量下滑到谷底,整个房地产市场进去“冬歇期”;
,整个市场呈现了有价无市的状况,个别楼盘出现了优惠打折的情况,入三月份开始,部分新开的楼盘都采取了相对低价入市的策略,以期达到快速去化;
,市场的观望气氛依然十分浓厚,虽然存在部分的刚性需求,但是因为政策影响纷纷推迟了购房计划;
总的来看,,根据我司对市场的判断来看及往年的市场走势,如此氛围在5月份没有好转的话,08年的房地产市场将非常严峻。

车坊镇地理位置及面积人口
地理位置
车坊镇位于苏州城东南部15公里,东邻甪直镇,南与吴江市同里镇、屯村镇接壤,西傍郭巷镇,北靠苏州工业园区斜塘镇。整体区位处于园区的南面,虽离园区较近,但地理位置相对还是较偏。
隶属
2007年,原属吴中区管辖的车坊镇正式划为园区管理;
面积及人口
镇域总面积64平方公里,耕地面积7万亩,,流动人口1~2万人。
出口贸易——
目前,车坊镇形成了国内较大的蔺草培育、种植、加工、成品出口***的生产基地,走上了产销***、贸工农一体化道路。
农副产品——
车坊镇农业基础良好,多种经营发达。水生经济作物,大棚蔬菜种植、水产品、畜禽养殖,。
车坊具有优越的自然地理环境,航运业发达;
车坊现有各类工业企业120余家,外资企业20余家。
结论:
车纺镇经济发展速度平稳,工业企业以及外资企业的入驻,不断提高了镇区的经济发展速度。
车坊镇经济状况工业经济
目前车坊镇没有在售商品房项目,市场处于空白点;
项目体量较小,入市没有竞争对手,销售压力较小。
我们从周边别墅和公寓市场作一下参考
市场微观分析
园区别墅重点个案分析
项目名称
开盘时间
形态
面积(M2)
价格(元/ M2)
总价(万元)
风格
东岸绿洲半岛
2004
双拼
260
8500(二手)
221
现代
玫瑰湾

联排
双拼
220-250
13000
15000
350-450万/套
西班牙皇家别墅
星岛仁恒
(二期)

联排
227-292
16800元/平米
400
现代中式风格
水墨江南(一期)

独栋
365-458
18000
650-820
新简约中式
联排
220-290
13000
286-377