司法考试：租赁合同、建筑物侵权.doc

司法考试：租赁合同、建筑物侵权.doc司法考试:租赁合同、建筑物侵权
2001年10月2日,某市市民张某与本市个体户李某签订了房屋租赁合同。合同规定:张某将其自有房屋3间租赁给李某开办饭馆。租赁期限为1年,自2001年10月3日至2002年10月2日,每月由承租人李某向出租人张某交纳租金450元,必须在每月1日至3日交纳。超过期限不交,张某收回房屋使用权,在房屋租赁期间,房屋修缮费用由承租人承担,所租房屋只准承租人使用,不允许转租;此合同自签订之日起生效。如果有一方违约,违约方要付给对方1000元违约金。合同签订后,张某即将出租的3间房屋腾出交给承租人李某,李某同时也向张某交纳了第一个月的房租450元。2002年1月,考|试/大张某通知李某准备将出租的房屋转让给王某,李某未表示异议。5月,张某与王某办理了房产登记过户手续。6月,承租人李某由于在别处另开设一处发廊,遂将其承租的3间房屋转租给他的一个朋友林某使用。林某每月向李某交房租500元。8月,王某得知后,与李某交涉,要求李某解除其与新承租人林某的租赁关系,李某以其房屋是租自张某,与王某无关而置之不理。王某只好诉至法院,要求收回房屋。
根据上述案情,回答下列问题:
(1)张某是否可以在租赁期间转卖其出租的房屋,其转让行为是否有效?
(2)对李某的转租行为如何认定其效力?为什么?
(3)王某是否有权要求李某向其承担违约责任?为什么?
(4)张、李签订的合同规定由承租人承担房屋修缮费用的约定是否有效?为什么?
(5)李某获得3个月的房租差价,应归谁所有?为什么?
(6)设林某居住期间,对房屋进行了改造,王某要求林某赔偿损失,于法有无根据?
(7)设林某居住期间,其悬挂于房屋外墙上用于支撑自家空调器的三角架突然掉下,砸伤邻居赵云。赵云应向谁要求赔偿损失?为什么?
(8)设林某居住期间,其中的一间房突然倒塌,考|试/大当场砸死过路行人鲁达。经查,房屋倒塌的原因是房屋结构不合理所致。谁应向鲁达承担责任?为什么?承担什么责任?
[答案]
(1)张某可以在租赁期内出卖出租房屋。且张某已将此事通知了李某,房屋也办理了产权过户登记手续,因此,张某转让房屋行为有效。
(2)李某转租行为无效。必须征得房主王某同意。
(3)有权。因王买得房屋后,林与张的房屋租赁合同对王继续有效,王享有出租人的一切权利。
(4)有效。该约定系当事人订立合同自由的表现,并不违反法律、行政法规的强制性规定。
(5)150元的差价应归王某所有。因为李某转租行为无效,150元的差价属不当得利,应归房主所有。
(6)于法有据。林某对王某负有侵权责任,应恢复原状,赔偿损失。
(7)应向林某要求赔偿损失。因为林某是房屋的管理人,应对建筑物上的悬挂物坠落致人损害的责任负责。
(8)应由王某对鲁达承担赔偿责任。因为王某作为房屋的所有人,应对房屋的倒塌致人损害承担赔偿责任,赔偿的范围包括丧葬费、死者生前扶养人必要的生活费等费用。
[解题思路]
本题共8个设问,町分为两部分,第(1)~(5)问为第一部分,意在考查房屋租赁合同的有关知识点,包括转租、买卖不破租赁、房屋维修费用承担等,其中难点有二:一是“买卖不破租赁”原理;二是转租行为的效力。考|试/大第(6)~(8)问为第二部分,意在考查建筑物致人损