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关于审理商品房买卖合同.doc


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《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
适用中有关问题的认识
作者:张东波  发布时间:2004-09-02 11:05:18
    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》),实施已经将近一年了。审判实践中,就《解释》在一些具体问题中如何适用仍存在很多分歧。下面,结合我庭在审理房地产案件中遇到的一些案例,谈谈我对《解释》适用中一些具体问题的认识。
    一、《解释》的适用范围
    实践中遇到很多问题,比如:“二手房”、抵债房屋、私有房屋等是否适用?开发商销售的车库和车位是否适用?笔者认为,《解释》第一条就《解释》的适用范围作了明确界定,实践中必须认真审查是否符合以下两个条件:第一、适用出售主体必须是房地产开发企业。《城市房地产管理法》第二十九条规定“房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。”衡量一个企业是否是房地产开发企业,最直观的标准就是看其是否有房地产开发资质。建设部于2000年3月29日施行的《房地产开发企业资质管理规定》明确规定,“未取得房地产开发资质证书的企业,不得从事房地产开发经营业务”,虽然建设部的规定不能作为认定合同效力的依据,但却可以成为衡量一个企业是否是房地产开发企业的标准。例如:我庭审理的华浩公司诉纺织器材厂房屋和土地使用权转让纠纷。纺织器材厂将房屋和土地在出售前已经抵押给银行,造成华浩公司无法实现合同权利,假如,华浩公司主张适用《解释》,要求双倍赔偿,能否得到支持?因为纺织器材厂作为出售方不是从事房地产开发的企业,因此,也不能适用《解释》。同理,“二手房”也同样不能适用。第二、标的物必须是商品房。商品房是房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋。其最大特点就是建造和进入流通领域的目的是为了赢利,没有此目的就不是商品房。因此,集资房、房改房、经济适用房不适用《解释》。
关于房地产开发企业抵给施工单位抵债房屋(商品房)是否适用问题。对于这个问题应具体情况具体分析:1、施工单位以自己的名义出售抵债商品房,无论其是否取得房屋的所有权,都不能适用《解释》。因为,在此种房屋买卖合同中,出售方不是房地产开发企业。施工单位已经取得房屋所有权,合同有效;未取得所有权,属无权处分行为,合同效力待定。2、施工单位以开发商的名义对外售房,如果取得开发商同意,以销售价款抵偿工程款的,施工单位的售房行为属于有权代理,合同有效,发生纠纷由开发商对购房者负责,可以适用《解释》;未取得开发商同意,属于无权代理。应按无权代理的有关规定处理。
    关于开发商以商品房形式销售的车库和车位是否适用问题。审判实践中,这个问题比较复杂,概括起来有三种情况:
    1、开发商无权处分地下车位和地上车位,开发商获得建设工程规划许可证中已将其作为公共设施(公用部位),买房人购房时已经作为公用面积分摊的,这类车位应属小区内所有业主共有,开发商的出售行为应按无权处分的原理来确定其效力。
    2、开发商有权处分的地上车位。建设工程规划许可证中允许开发商转让、出租,尽管双方签定的是商品房买卖合同,但这类合同实质是转让、出租国有土地使用权合同,不是商品房。房屋是有四壁的建筑,地上车位不是房屋,因此,也不适用《解释》。
    3、开发商有权处分的地下车位。这类合

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