试述农村房屋拆迁资产评估的方法应用.doc

试述农村房屋拆迁资产评估的方法应用
为了达到土地资源的合理配置,使土地利用效率最大化。对农村国有土地的使用权实行再分配。这往往就需要拆除大量旧房,在原有土地上进行新的开发建设。但是由于土地的地上附着物凝结了原用户的资金与劳动力,并且是原用户、住户赖以生存和生产的基本物质条件,因而在再建设过程中,拆迁工作的主持者必须对原用户、住户的损失给予适当补偿,并对其进行妥善的安置。
拆房、搬迁、还建等过程中产生了各种各样的法律关系。近十多年,各地制定了许多关于拆迁补偿和安置的地方性法规和规章。房屋的拆迁补偿就涉及到原有房屋资产的评估。
资产评估是对资产重新估价的过程,是一种动态性、市场化活动,具有不确定性的特点,其评定价格也是一种模拟价格。因此,资产评估需要规范进行。资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业,在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用,已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。根据我国资产评估管理要求和国际资产评估惯例,资产评估中的价格标准有重置成本法、市场法、收益法等。
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。,计算出资产的现值,并以此评定重估价值。
成本法(重置成本法)是指首先估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。用成本法进行资产评估的资产在全新情况下的重置成本,减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额,考虑资产功能变化、成新率等因素,评定重估价值;或者根据资产的使用期限,考虑资产功能变化等因素重新确定成新率,评定重估价值。
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。用现行市价法进行资产评估的,应当参照相同或者类似资产的市场价格,评定重估价值。
历史成本是资产购买时的市价,对现在的市价评估的参考作用不大。资产评估的目的就是要提供明确的参考市价。资产评估是估计出资产的现实价格,而非资产的价值。有人将资产评估的产出定位为估算出资产的现时价值。他们认为,“资产评估是对资产某一时点价值的估算,从而确定其价值的活动”。这种认识是欠妥的。不错,价值是价格的基础,价格是价值的货币表现,价值与价格存在着密切的关系,但两者毕竟存在着区别。从本质上看,价值是凝结在商品中的一般劳动,它既可以表现为实物形态,也可以表现为货币形态。与此相反,价格是商品与货币相交换的数量比例,一般表现为商品交换成货币的数额。其次,从量上来看,商品的价值大小主要取决于社会必要劳动时间的长短。与此相反,价格水平的高低除了取决于商品价值的大小,还取决于反映商品价格的币值高低和商品的供求状况。可见,价值与价格在质上和量上都是不同的。资产评估是在资产即将进行交易时或模拟当前交易时而对其进行的评估行为。归根结底,它是对“资产现时值多少钱”进行的评定估算,其目的就是要提供明确的参考市价。而成本法从价值的构成要素角度量化资产的价值,也就是用过去的价值构成要素来反映现时的价格,这显然是不准确的。所以,评估结果理应属于资产的价格,而非资产的价值。历史成本是资产购买时的市价,因此市场法以市