房地产项目成本控制与管理.doc

浅谈房地产项目成本控制与管理
[摘要]房地产行业竞争日益激烈,房地产企业要想在激烈竞争中获得经营利润,应该加强成本管理,实现成本控制。本文通过实施房地产开发项目全过程成本控制与跟踪管理,在房地产开发项目的整个周期内全面监控其建造成本和营运成本,降低房地产项目的总成本,最终达到提高房地产企业的经济效益的目的。
[关键词] 房地产项目成本控制成本管理全过程成本控制
房地产业作为国民经济的重要支柱产业之一,近年来已经成为消费和投资的热点。随着全国房地产市场逐渐成熟和局部出现过热,国家加强了对房地产市场的宏观调控。当我国加入WTO后,房地产企业面临大量境外巨额资金流入国内房地产市场,房地产开发企业的市场竞争的形态、内涵、方式也必然发生深刻的变革,房地产企业的成本控制与管理已经成为各个房地产企业在市场竞争中重要法宝。笔者在深深感受到目前房地产市场竞争激烈的条件下,为了适应成本、价格在项目开发过程中的变化,一定要实施房地产项目全过程的成本控制与管理,尽可能地降低房地产项目的开发成本,提高企业的经济效益。
1、房地产项目的成本构成
研究房地产企业的成本费用管理,必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产项目成本费用构成非常复杂,包括了内部和外部因素,涉及环境、经营、技术、管理等各方面。

土地对于整个社会而言是一种稀缺资源,因此建造商品房所占用的土地必须支付相应的土地费用。土地成本主要包括以下几部分:土地出让金、征地补偿费、拆迁补偿费、基础设施配套建设费。

工程建设成本包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑成本、公共配套设施费用等。

房地产开发过程的税费,不论是开发企业负担还是购房者负担,最终都构成房价,转移到购房者身上。主要税种有:营业税及其附加、契税、企业所得税、房产税、印花税等。

只用于房地产开发到出售交付使用过程中,开发商管理人员所发生的一切费用等。

房地产开发属于资金密集型产业,需要大量资金。开发商通常选择银行贷款等方式融资,产生了一部分费用。
通过上面构成分析,房地产开发项目成本分为三大部分:土地成本、工程建设成本、相关税费、管理费用和筹资成本。
2、房地产项目成本控制与管理的原则

全面控制是指全员和全过程相统一的控制。成本费用控制应充分调动全体职员控制成本费用的积极性,因为每一职员都与管理过程中发生的特定耗费有关。成本费用控制还应贯穿成本费用控制的全过程,而不仅仅是对部分费用支出的控制。

企业的领导层对企业成本费用控制的重视程度,直接影响着企业实现成本目标的决心和信心,直接影响着企业控制项目开发成本的深度。在这个问题上,管理层必须积极做好模范带头作用。

成本费用控制应以经济效益为中心,应以成本费用最小、服务质量最大化为目标。
3、房地产项目成本控制要点和方法
房地产开发通常可以分为四个阶段:立项阶段、规划设计阶段、施工建设阶段、市场营销阶段。不同的房地产公司对控制的要点有所不同。一般地,可以抓住项目开发个阶段的成本控制要点进行主动控制,以达到比较满意的成本绩效。
立项阶段的成本控制内容主要包括土地出让金、土地征用及拆迁补偿费、前期