九、家事代理权----------------房产中介26篇.doc

法律知识及案例分享(九)——家事代理权制度
什么是家事代理权?
家事代理权,是婚姻法配偶权中的重要内容,它是指夫妻一方在日常家事的范围内,得代理一方与第三人为一定的法律行为,夫妻双方对此行为连带地承受权利和义务的法律制度。
二、家事代理权的法律特征是什么?
1、行使代理权的配偶一方须以家庭名义或配偶名义对外发生法律行为。
2、代理人的代理是属于无权代理性质。即代理人实质上是无权代理,而从法律上推定为有代理权,这是家事代理权的基本特征之一。
3、代理人与被代理人须是配偶关系或外人相信其是配偶关系,足以使相对人相信其行为有效,这是家事代理的重要特征之一。
4、相对人在主观上必须是善意的、无过失的。如果相对人主观上有故意或过失的,如与一方配偶串通损害另一方配偶的合法权益,其代理行为无效。
5、家事代理发生推定为有权代理的法律后果。家事代理虽属无权代理,但它与狭义的无权代理不同,狭义的无权代理非经被代理人追认不发生代理的效果;而在家事代理情况下,将直接推定为有权代理的效果,即被代理人须对代理人的行为承担直接或连带法律责任。
三、家事代理权的适用范围与条件
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第17条的规定:“(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
依据这一规定,处分事项不同,家事代理权的适用范围与条件也就不同。
(一)在处理日常家庭事务上,夫妻间的家事代理权具有相对无条件的适用性。如购物、保健、衣食、娱乐等等。
(二)在非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定的事务方面,不能绝对适用家事代理权,应强调夫妻双方意思表示的一致性。除非与之进行民事法律行为的相对人善意地有理由相信一方的处分行为是夫妻双方的共同意思表示,否则不能认定为家事代理。这类事务主要有:(1)处分不动产。(2)处分具有重大价值的财产。(3)处理与婚姻当事人一方人身有密切关联的事务,如领取劳动报酬、放弃继承权等。
四、案例分析
 【案情】于某委托某中介公司居间出售位于本市伊犁南路的房屋,双方签订了居间合同。同年6月10日,案外人穆某委托该中介公司与上述房屋业主即于某洽谈有关买卖房屋事宜,并签订《意向金协议》,约定同意支付意向金人民币20,000元,如房东方接受交易条件,中介公司可直接将意向金转交房东方签收,则意向金转为定金。同日,于某之妻刘女士在上述协议中表示知晓协议条件,并接收定金的条款,在协议下方的卖方签收栏中,代为签收了20,000元。嗣后,于某因房价上涨,主张定金协议不成立,因为产权人为其及其妻,其妻刘某在没有得到授权的情况下,私自处分房屋,签订《意向金协议》的行为是无效的。穆某不同意,认为于某应受《意向金协议》约束,意向金转为定金后,应双倍返还定金,遂将于某及妻刘某告上法庭。法院审理后,判决于某及刘某双倍返还定金。
 【评析】本案中刘某的行为构成家事代理
本案中于某及妻刘某均辩称,刘某代于某订约并收取定金的行为系无权代理,涉及买卖涉