chap02 不动产与不动产估价.ppt

不地产的概念,及其各种存在形态的基本认识;
不动产的特征;
不动产估价的概念;
不动产估价的必要性。
第一章不动产与不动产估价
不动产是指土地以及建筑物等土地定着物,是实物、权益、区位三者的综合体。
不动产基本概念、理论
土地:土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间;
建筑物:是一种土地定着物,具体是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物,包括房屋和构筑物两大类;
其他土地定着物:是建筑物以外的土地定着物,具体是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不可分离的物;或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。例如:排水管道、电力、热力系统、地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等。
不动产实物
不动产权益:是指不动产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益和收益。
权利:中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、地役权。
我国实行的社会主义共有制制度,其中城市土地为国家所有,农村土地为农民集体所有。在城市,能够进入市场流转的是以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系。在农村,只有将农村集体土地转变为国有土地的单向征用方式。
不动产权益
按份所有
共同所有
单独所有
共有
建筑物区分所有权
所有权
出让土地使用权
划拨土地使用权
临时用地土地使用权
建筑用地使用权
宅基地使用权
土地承包经营权
土地使用权
地役权
抵押权
用益物权
担保物权
租赁权
他物权
自物权
物权
债权
房地产权利
房地产权利的分类
(1)不动产所有权:是指房地产所有权人对自己的不动产,依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产所有权包括独有、共有(按份共有和共同共有)和建筑物区分所有权。
建筑物区分所有权:是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分,享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利,由专有部分的所有权(该部分通常为独有,但也可能为共有,这种共有是该专有部分的共有人之间的共有)、专有部分以外的共有部分的持份权(该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有)和因共同关系所产生的成员权构成。
(2)土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。
①出让土地使用权(为国有土地上的);
②划拨土地使用权(为国有土地上的);
③土地承包经营权(为农用地上的);
④宅基地使用权(为集体土地上的);
⑤临时用地土地使用权。
(3)不动产租赁权:是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利;
(4)抵押权:是指债务人或者第三人不转移房地产的占有,将该房地产作为债权的担保,债务人不履行债务时,债权人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿;
(5)地役权:是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定,利用他人的房地产,以提高自己的房地产的效益的权利。上述他人的房地产为供役地,自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利,这种地役权有时被称为通行权。
甲房地产
甲房地产
甲的土地
乙房地产
城市道路
河流
乙房地产借道甲房地产
地役权——通行权情况示意图