2011.5.16.楼盘市场调查心得.doc

2011.5.16.楼盘市场调查心得.doc市场调查心得
房地产是个周期行业,有分阶段性,房地产开发企业的开发流程可以大略的分为前期准备阶段——建筑施工阶段——销售阶段。如果说前期的准备阶段是房地产开发的奠基石,那么市场调研就是承受基石的重要土壤了。所以说市场调查与研究是了解区域房地产特征与现状的手段,作为策划初学者来说,只有不断的更新了解泉州房地产市场的信息动态,才能在项目操作中更能得心应手。虽然学****时间不长,但是通过几天的市场调查和现有的优秀调查报告的学****对市场调查在实行过程中也有自己的一番心得。
“市场调查就是市场调研”这是我一开始对此理解的误区。一直到后来我才真正理解市场调查和市场调研是有本质上的区别的。市场调查更注重的是对市场数据的采集,说的更透一点,市场调查只是查,是对整个市场浅层面的认识。就像你知道了一件事的结果,可是对导致该结果发生原因却无从得知一样。不知道原因,你就更不知道如何去改进或加强。
房地产市场调研,顾名思义,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者们了解房地产市场的变动趋势,制定公司营业计划,拟订经营策略提供参考与建议。一个项目资料的整合就需要以了解市场为先机,无论是撰写市场调研报告还是制作项目策划PPT,都要从市场寻找信息和资料。同时信息的来源也不一定单从市场中获取,由于现代化信息技术的不断更新,很多房地产的市场信息都可以从网络媒体等渠道获取。而对房地产市场的切入,也****惯依据地域形态,由点---单个楼盘)到线、面----(区域-),再由线、面---(区域市场)到体---(宏观环境);然后再从体回复到点、线和面,不断的循环往复,融会贯通,才可真正把握。
一、我现有的工作内容先从市场单个楼盘的调查开始,并不断的深化。对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础,它不但是新进员工接触房地产知识的第一课,而且也是任何资深人员,对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。我觉得市场调研的目的主要是:
通过对在销楼盘实地调查,收集板块其产品及销售信息;
通过对资料的整理,研究先进楼盘的可借之处,分析各个楼盘的优劣势(地段、户型设计、周边配套设施),为公司新项目的开发提供建议;
通过案例研究,不断提高实****人员素质
这是进行市场调查时应首先明确的问题。目的确定以后,市场调查就有了方向,不至于出现太大的过失。所以我每次在市场调查前都有在明确自己通过调查要解决哪些问题,对哪些竞争性楼盘重点调查。如果开始抓的问题就不够准,就会照成信息的浪费。不过,市场调查操作过程中,也不断的在锻炼我自身的经验。
二、对于调查内目的确定,经过指导人员的参考建议,我概括了一下了调查主要内容:
项目基本情况:投资市场分析、楼盘概况、主要技术指标
了解一个楼盘,首先要分析楼盘所在的地理位置。就是分析楼盘的区域历史沿革,区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等);了解区域交通状况,(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等);因或公共配套设施(水、电煤等市政配套;公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。和其他商品不一样,楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素,它的优劣与否,往往决定了楼盘的大部分价值。其次,就是产品分析,重点在于了