安徽苏宁环球芜湖项目市场调研及发展计划策略总纲 89页 2010年.pptx

安徽苏宁环球芜湖项目市场调研及发展计划策略总纲_89页_2010年苏宁芜湖项目发展计划及策略总纲
文本一:区域价值分析与案例研究
结论:城东CBD发展时间轴确认
项目发展战略目标三个级别确认
基础投资的安全性
中期资产的可持续经营与升值
股价稳定发展,提升苏宁环球的融资能力与扩张实力
文本二:项目整体定位及发展建议
中国第一个民营CBD的确认
细分定位:
综合商业体定位及特色价值建议(构建苏宁模式)
五星级酒定位及特色价值建议
写字楼定位及特色价值建议
住宅区定位及特色价值建议
文本三:项目营销策略
开发策略时间表及说明
推广策略时间表及说明
文本四:项目形象定位与视觉策略
文本五:附件:基础市场调研报告
Outline
Master project development
plans and strategies
《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款
房策网地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
基础市场调研报告总结构
Based market research report
第三部
第四部
第二部
商业市场
第一部
住宅市场
第五部
城东土地市场
酒店市场
写字楼市场
第一部
住宅市场
市场背景
历史走势
芜湖历年商品房成交走势
2008年受宏观经济和市场影响,芜湖楼市销量下降,但进入2009年后,市场回暖,销量也大幅提升,但价格较平稳,涨幅较小
近几年芜湖房地产稳步发展,销量和价格均保持5-10%的年均增长率;
2009年芜湖房地产取得了重大突破, ,同比增长51%; 销售价格4487元/ 平方米,同比上涨10%;
市场背景
0908-1007芜湖住宅市场走势
4月新政前后,芜湖的住宅市场受到较为严重的打击,成交量出现明显的大幅下滑,下滑幅度达50%以上,近期虽有缓慢上升迹象,但仍远低于新政前水平;商业和办公市场受新政影响的幅度较小。
价格方面,虽然经历了4月新政的袭扰,但芜湖住宅市场的价格依旧呈现稳步上升态势;商业和办公市场价格变化幅度不大,但可以看出其价格呈波动型缓慢上涨。
从成交和供应量方面来看,芜湖商品房市场上,住宅占有绝大比重,而商业和办公物业市场所占的比重非常的少,但近期,办公市场引来了一波供应高峰,预计随着供应的增加,其成交也会相应上升。
市场解读
板块分布
世茂滨江花园
名流印象
长江长现代城
中央城
柏庄丽城
伟星城
圣地雅歌
左岸生活
凤凰城
银湖春天别墅
东方红郡
柏庄观邸
长江湾1号
项目地块
城北板块
芜湖重点发展的工业区,住宅产品较为稀少,以低价产品为主;
城中板块
城市主流住宅产品集中区域,去化速度快,产品价格较高;
城东新区板块
芜湖的规划发展重点,区域土地规模放量,在建项目多,价格成长空间大;
滨江板块
芜湖住宅市场价格高地,依托市中心江景资源,产品豪宅化;
城南板块
主要依托区域的教育资源,集中了一批规模性楼盘,价格居中;
发展基调:重心转向城东新区
世茂滨江花园
东方红郡
名流印象
随着芜湖城市发展重心的向东转移,城市发展的扩容形成了多板块、多极化的发展
市场解读
滨江板块
代表项目
物业类型
户型段
(平米)
当前售价
(元/平米)
上市套数
剩余套数
销售情况
客户构成
世茂滨江花园
超高层、高层
2房:100-120
3房:136-167
4房:196
8200-9500
1407
149
作为豪宅标杆,市场关注高,去化快,目前尾盘阶段
公司高管、外地生意人、投资客
名流印象
超高层、高层
2房:105
3房:130-145
4房:180
7000-8000
1331
872
一期4月开盘去化完毕,8月再推,目前销售过半
城市白领、公司高管、外籍人士、投资客
长江长现代城
高层、小高层
103-281的3房-8房,户型跨度大
6500-7500
1690
65
项目开盘后销售较快,目前尾盘阶段
本地生意人、城市白领、政府机关人员
拥有不可复制的一线江景资源,在城市早期的发展过程中,担当了发展核心的角色,奠定了滨江板块豪宅化的市场基调;
随着板块土地的日益稀缺和资源价值的不断提升,该板块一直保持单一的产品特征,即以超高层、高层为主,大户型产品为主;
市场表现:销售价格高,去化速度快
市场解读
滨江板块—世茂滨江花园
芜湖市场高端住宅产品的标杆项目,其最大价值在于不可复制的一线江景资源;
目前项目已进入尾盘阶段,在售的是其最后一栋楼;
项目评价
产品设计不合理——整个项目的公摊面积达到近30%,过多的浪费面积凸显出内部格局的不合理
立面用