房地产企业竣工决.ppt

房地产企业竣工决算涉税事项
内容提要
第一部分开发产品竣工验收及工程结算、竣工决算
第二部分项目竣工阶段对各税种的影响
第三部分房地产开发企业计税成本
第四部分项目竣工决算涉税事项调整及案例分析
第一部分开发产品竣工验收及工程结算、竣工决算
一、基本认识
1、建设项目、单项工程、单位工程、分项工程、分部工程如何区分?
假如你要开发某一小区,建有别墅区、普通住宅、购物广场、配套设施, 那么你的建设项目就是某一小区; 而别墅区、普通住宅、购物广场、配套设施分别是一个单项工程。而其中的一个单项工程,例如别墅区,又分为土建、安装等单位工程; 单位工程,例如土建,又分为砌筑、混凝土、门窗、模板等分部工程; 分部工程中,例如混凝土,又分为基础、梁、板、柱混凝土等分项工程。
开发产品总建筑面积、可售面积、不可售面积之间有何关系,如何区分?
建筑面积、产证面积、可售面积区分图示
房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知
土地、房屋产权面积测算成果报告书(测绘报告)
3、估算、概算、预算、结算与决算有什么联系和区别?如何使用?
工程建设流程如下:
   项目建议书和可行性研究阶段---初步设计阶段---施工图设计阶段---招投标阶段---合同实施阶段--竣工验收阶段
   投资估算---------------------设计概算-------预算造价----------合同价-------结算价-------实际造价(决算价)
投资控制是工程项目管理的重点和难点,在工程项目的不同阶段,项目投资有估算、概算、预算、结算和决算等不同称呼,这些“算”的依据和作用不同,其准确性也“渐进明细”,一个比一个更真实地反映项目的实际投资。
结算与“决算”的区别与联系
1、单位不同:结算由施工单位编制,决算由建设单位编制。
2、部门不同:结算由施工单位造价部门编制,建设单位造价部门审核;建设单位财务部门编制决算,社会审计。
3、范围不同:结算按合同,由单位工程分别编制;决算按整个项目,包括技术、经济、财务等,在结算的基础上加设备费、勘察设计费、征地费、拆迁费等,形成最后的固定资产。
4、房地产开发的“五证两书”
二、竣工验收
(一) 竣工验收的概念
竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门,对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验,取得竣工合格资料、数据和凭证。
(二)开发项目竣工验收的依据
(三)开发项目竣工验收的条件
(四)开发项目竣工验收的程序
(五)开发项目竣工验收的备案
房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定