2011年5月永州零陵区职业学校项目前期策划报告.ppt

智慧创造财富专业成就未来
零陵区职业学校项目前期策划报告
广州三汇房地产运营机构
二0一一年五月
我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的,我们的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议,我们的研究不包括任何法律和税务议题。
这份报告仅供贵方使用,具有保密性。不对任何第三方承担任何责任,同时,未经我方事前书面同意,本报告的全部或部分内容不得在任何文件、声明中发表或交流。
我们认为该报告中的分析只是预示性的,对于贵方或任何第三方在开发、融资、购买、出让或出租等过程中因使用该报告中的有关分析而引起的任何损失和损害,我们不承担任何责任。
声明
我们前期工作的目标
项目商业规模合理控制,实现商业市场供给与需求均衡
我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以共同的目标为导向。
客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展而在动态变化的。
业态科学规划、合理布局,为将来持续经营创造前提条件
尽量增容到可销建面最大最优化,将销售利润最大化
制定出适合地块现状的最优物业定位和最可行的营销策略
目录
项目分析
项目定位
市场竞争分析
项目总体定位建议
项目规划定位建议
项目SWOT分析
项目现状分析
项目价值分析
项目产品定位建议
项目经济分析
第一部分
第二部分
第三部分
宏观经济及政策分析
永州区域宏观分析
区域房地产市场分析
目录
营销推广
市场定位
区域市场定位
消费客户定位
项目价格定位
销售策略
推广策略
形象策略
案名建议
营销总控
第五部分
第四部分
第一部分:市场竞争分析
2
永州区域宏观分析
永州区域宏观分析
宏观经济及政策分析
宏观经济及政策分析
1
3
区域房地产市场分析
项目区域房地产市场分析
2
永州区域宏观分析
永州区域宏观分析
宏观经济及政策分析
宏观经济及政策分析
1
3
区域房地产市场分析
项目区域房地产市场分析
2010年上半年信贷增速稳定回落,信贷结构国家在进一步完善阶段。房地产贷款增速回落,4月15日新一轮调控的出台,出现了5、6月份连续两个月的下滑。
10年经济增长速度放缓,货币政策开始收紧,调整为适度宽松政策,对房地产业带来新一轮波动。
2010年上半年经济增速有所放缓,此为前期过快增长的回调。经济运行基本面良好。企业家信心指数呈攀升势头。
2010年全国总体经济走势
2010年楼市调控政策一波高于一波,调控力度前所未有(永州无本地政策出台)
清退央企:国资委责令78家不以房地产为主业的央企15天退出房地产业务。
土地新政19条:开发商竞买土地保证金最少两成、1月内付清地价50%等19条土地调控政策,加大开发商拿地资金。
国十一条:二套房贷款首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。
9·29新政(国五条) :首套房贷不分大小均要求首付不得低于30%;二套房贷首付不得低于50%,;三套房和外地购房全部停发房贷;房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数等。
第一次加息(10月20日):,%%,%% 。
第二次加息(12月26日):,%%,%% 。




公积金贷款收紧:全面叫停第三套住房公积金贷款,第二套住房公积金个人住房贷款首付提至5成且利率上浮10%。
限外令:境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房,境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
银行再次加息:2011年2月8日一年期存、
收缩流动性:自2010年以来,共九次上调存款准备金率,%提升到20%,收缩资金流动性。
4·17新政(新国十条) :二套房贷首付不得低于50%,,部分地区可暂停发放三套房贷,外地购房受到限制等。



2011
2010
一系列针对楼市的调控手段反映政府打击投资、投机行为,遏制房价过快上涨的决心坚定。
2010年以来地产宏观政策分析
3
国八条剖析
1、地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。
2、加大保障性安居工程建设力度,各地逐步扩大住房保障制度