绿野-2011年保定市大马坊村项目营销占位及运营策划思路纲要(出品稿).pptx

缔造城市荣耀
保定市大马坊村项目营销占位及运营策划思路纲要
谨呈名门地产——
营销目标:
项目目标:项目占据北城,标志性地段,有潜质打造为北城的标杆项目。
品牌目标:名门地产在河北多个项目,开发商品牌形象的跃升,并为后期项目的开发奠定好基础。
阶段目标:第一次开盘,一炮打响,并形成良好的口碑,为后期产品热销溢价奠定基础。
区域标杆项目
基本目标
营销目标:在“变”市之下,最大程度规避政策风险,实现保价走量。
确保首战必胜
名门品牌形象
营销目标
核心目标
销售目标
销售目标:2012年实现高溢价销售目标
报告体系
Analyze System
>> 绿野资本对区域的理解
——区域阶段发展之下的房地产市场?
>>绿野资本对地块价值的理解及项目占位
——基于对地块的理解,提出项目的战略占位
>>绿野资本对目标客户的理解
——基于目标以及项目本身对客户群的对位?
>>绿野资本对物业发展的建议
——基于产品定位下的产品打造?
整体开发策略、产品打造
>>绿野资本对项目的营销操作
——项目的营销操作思考
北京
保定
保定市属于二类城市,但由于地理区位临近北京,所以其商品房发展有其特殊性。国家宏观调控对保定市场表象最为突出的是开发商面临资金紧缺问题,而不得不让产品提前进入市场,例如“阳光水岸”入市三年多现场的拆迁工作还没有完成,入住时间要两年后。北三环的“阳光盛景”也是要2013年才能交房,预计真正入住都需要到2014年了。这对消费者来说要承担巨大的经济风险。
2004年-2006年保定房地产市场出现的土地集中放量,使得房地产市场竞争有些激烈。
保定市城市规划对本项目的影响
城市发展结构为“一城,两片,多核”组团式布局结构,整体向北发展;形成“四纵、六横、两环”的方格网加环形干路网骨架;依托铁路、河流、防洪堤、环路形成“四环、五线、十八片”的绿化系统。
本项目在保定市场算大规模的住宅用地,也是目前北市区内仅存的大规模住宅用地之一。本地块作为居住项目,完全具备了开发、交通的便利条件。
通过对早期的市区楼盘了解,当时由于受地域水平的限制,及利润相对较低的原因开发商在项目整体规划思想、建筑单体外立面色彩及风格设计、园林景观布置处在非常浅显的认识阶段,毫无项目特色,项目千篇一律;完全忽视后期物业管理的重要性,尚未清醒意识到优质的物业管理能对项目的销售起到推动作用。
保定房地产市场新的认知:
由于区域的迅速发展,北部和东部区域开始重新调整自身的定位,赢得自身的生存空间。
在高端物业项目进入市场,这种稳定的走势将极有可能更好走下去。
绿野观点:保定市场正快步向前发展,本项目在前进的车轮声中应运而生。
因为占位,在战争尚未打响就决定胜负
【占位营销】
——找准本案差异化占位是胜负的关键