金融街战略明细财务安全.doc

金融街:战略明细,财务安全

金融街:战略明细,财务安全
调研报告公司评级:增持(首次)
湘财证券研究所事件:
房地产
? 我们于 9 月9 日对金融街进行了实地调研,与公司领导就行业和公司发展问
杨森: Tel: 021--8990 题进行了沟通。
E-Mail: ******@xcsc 投资要点与关注:
张化东:Tel: 021--8051
E-Mail: ******@xcsc ? 战略方向:立足京津、拓展其他重点城市;聚焦商业地产,平衡持有物业与
徐广福: Tel: 021--8626 开发业务的比重:
E-Mail: ******@xcsc 公司目前业务重点分布于京津地区,京津地区权益项目储备占比近 50%。我
们认为公司和京津两地政府长期的较好地合作关系将使公司未来的业务发展
首次目标价: 元
重点仍然放在京津两地。公司未来将在立足京津的同时不断拓展全国其他重
首次评级: 增持点城市的核心区域。
当前价格: 元公司商业地产的本质特点不会改变,未来的发展仍将是以商业地产为主,辅
以住宅建设。由于持有性物业周转率较低,公司会参照盈利水平来平衡出售
金融街最近一年走势: 业务和持有物业的比例。目前来看,公司开发业务收入占总营收的比重在82%
附近(10 年中期),持有项目营收占比较低并不能说明公司商业地产属性的弱
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% 化,而是公司在持有类物业和销售类项目之间的平衡。
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? 财务状况健康,调控影响小于同业;融资渠道多样:
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-% 公司目前基本没有未付地价款。截至6 月末,公司持有货币资金97 亿,资产
-%
9 1 1 3 5 7 负债率65%,净负债率33% ,现金占借款总额的比例为64% ,现金占短期以
-% 0 1 0 0 0 0
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9 9 0 0 0 0
-% 0 0 1 1 1 1 及一年内到期借款的比例超过 150%。由于10 年公司计划投入较大,计划年
金融街沪深300 内竣工100 万平米,投入280 亿元,并且未调整年初目标,因此上述指标在2
季度较1 季度略有下降,不过仍然处于非常健康的财务安全水平。
资料来源:Wind,湘财证券研究所
公司目前融资渠道较多样,且都很畅通。未来也会注意融资渠道的创新,适
时发展REITs 或私募基金融资。
? 今年结算保持平稳增长,后续可结资源丰富:
公司目前共有权益可售面积750 万平米(扣除了南昌项目),10 年新增3 幅土
地,计190 万方建面。我们预计公司 10 年主要有北京的融景城、金色漫香林,
天津的环球金融中心津门和津塔项目,重庆的融城华府和惠州项目参与结算。
收购的西单美晟广场今年将基本完工,不过完成竣工备案预计要11 年。南昌
项目由于已经出售,今后将不再参与公司项目结算。我们预计公司10、11 年
将分别结算38 万和50 万平米,分别实现营收76 亿元和99 亿元。公司09 年
实现销售面积 85 万平米,结算面积为 35 万平米,