三四线城市综合体.pptx

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项目发展模式研究
本项目发展模式的选择
成功案例总结与启示
第二部分
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前一阶段我们通过案例,研究了不同级别城市的综合体特征及成功因素
案例研究对象:
研究目的——
确定不同城市发展阶段的综合体特征及成功因素
案例选取原则


福州宝龙城市广场
广东东莞世博广场
二线城市案例——
香港太古广场
北京华贸中心
深圳华润中心
一线城市案例——
江苏常州莱蒙都会
湖北宜昌均瑶国际广场
三线城市案例——
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综合体案例启示(一)
城市级别越低零售商业比重越大,且均成为城市时尚购物中心
酒店往往是城市核心商业区综合体不可或缺的一部分,且往往是所在城市最高档的酒店
城市级别越低写字楼的比重会越小,住宅与公寓往往成为写字楼的替代品;城市级别越高,写字楼的比重往往会更高,且均为顶级
公寓在综合体中的比重往往不会很大甚至没有,多承担补缺作用或是写字楼的替代品;城市级别越高,居住功能越明显,城市级别越低,办公功能越明显
四线
二线
一线
城市核心区综合体均具有地标性,往往会成为城市商务、购物、办公中心
城市综合体四大功能:商业、住宅、酒店、公寓(写字楼)
各物业均定位城市高端,城市引领时尚、与外部区域对接的窗口
四大类别:商业驱动、酒店驱动、写字楼驱动、住宅驱动
三线
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综合体案例启示(二)
综合体是城市发展到高级阶段的产物,是城市功能高度集约化、符合化的产物
城市级别越低,综合体地标性越明显;三四线城市往往靠综合体来建立城市中心
同时承载城市的旅游、展示、观光功能
三四线城市综合体成功驱动核心因素:
外因:
,往往处于城市的主干道、与地铁等直接相连
内因:
(政府、招商)或者聘请行业一流的中介
(如定位、招商、销售)公司推进项目进展

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模式一:以商业为核心功能的发展模式
office
shopping (主) +hotel ……
apartment
案例:深圳华润中心、日本福冈博多运河城
模式四:酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的发展模式
hotel + office + shopping + apartment +……
案例:香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心
模式三:以酒店为核心功能的发展模式
shopping
Hotel(主) +apartment(次) + office
……
案例:上海商城
模式二:写字楼为核心功能的发展模式
shopping
office (主) +apartment(次) +hotel
……
案例:广州中信广场、深圳信兴广场
综合体的四种发展模式
世联研究
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模式一:
以商业为核心功能的发展模式
模式二:
以写字楼为核心功能的发展模式
模式三:
以酒店为核心功能的发展模式
模式四:
各种功能均衡发展的模式
发展条件
优越的地理位置,位于城市核心商业区/成熟商务区
市场对大型商业设施需求旺盛
地块沿街面长,具有良好的交通可达性和可视性
开发商实力与品牌号召力超群;;
城市已经或者即将进入一个服务业为主的后工业时代,产业簇群已形成,写字楼市场有客户(产业)支撑
优越的地理位置,城市的商务/金融区中心/未来商务核心区;
区域具有较大的发展潜力;
具有良好的可视性和标志性
城市酒店市场发展成熟,有足够的商务客户群支持
不远离城市CBD区,所处区域具有较大的发展潜力;
区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围;
交通可达性好,紧临主干道或者交通枢纽
出现于国际大都市,有的足够的商业和商务市场支撑
优越的地理位置,位于商业区核心区,依托CBD
良好的交通环境
超大规模,形成建筑集群效应,成为名符其实的“城中城”
四种综合体发展模式发展条件总结
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模式
KPI(外因)
本项目具备的条件
拟合情况
判断
模式一
地理位置——城市商业核心区
地块紧靠遵义商业中心
比较适合本项目的发展模式
沿街面长,具有良好的交通可达性和可视性
地块沿主干道面长达近900米
开发商实力与品牌号召力超群;
XXX公司具有贵州最强的品牌和实力
市场对大型商业设施需求旺盛
遵义对大型高档商业需求较大
模式二
城市已经或者即将进入一个服务业为主的后工业时代,产业簇群已形成,写字楼市场有客户(产业)支撑
遵义城市尚未完成工业化
遵义没有形成相应的商务市场
优越的地理位置,城市的商务/金融区中心/未来商务核心区
遵义商务市场尚未形成
具有良好的可视性和标志性
地块沿街面长具有良好的可视性
模式三