江苏南通国际贸易中心项目推广方案.ppt

目录
一:市场探研
二:项目分析
项目基本情况
项目SWOT分析
项目竞争对手分析
三:项目定位
发展策略
价值策略
形象定位
功能定位
客户群定位
价格定位
差价策略
四:推广策略
商业布局
推广策略
推广节奏及主题
五:广告策略
广告总精神
广告推广节奏
部分广告文案展示
一:市场探究

南通写字楼市场发展历程
南通市办公楼市场的发展起源于政府及下属众多机关部门办公用房的建设和开发。当时大多数市属机关部门都圈地建楼作为本部门的办公地点,其开发体量往往超过自身可以消化的规模,而多出来的部分就对外租售以换取资金收入。目前,南通市现存的办公楼项目大多数均属这种情况,一些经营性企业与政府相关部门同处一幢大楼办公已是随处看见的现象。但是,办公楼的这种开发模式就决定了这些办公楼项目的开发水平必然受到局限。另外,在南通市承租和购买办公类物业的客户主要是当地小型公司和一些行政、事业单位(如:南通市粮食局、国土局等),他们对办公类物业的需求不大,对办公场地的设施等要求也不高,从而导致了南通市面上供应的办公楼项目总体开发水平比较落后,租售价格也比较低。


南通写字楼现状
总的来说,南通市现存的纯办公楼项目整体品质和设备配置水平都不高。
由于办公楼市场的需求不足,南通市的经济发展又无法对办公楼市场产生较大的拉动作用等因素,导致南通市纯办公楼市场大部分项目都面临销售压力大的问题。
虽然新近推出的一些办公楼项目已经开始扭转艰难的销售局面,但南通市办公楼市场的发展仍将比较缓慢。
然而,随着苏通大桥通车、南通市深水港一期工程交付使用,南通进入上海一小时经济圈。作为上海的卫星城市,不但本地企业将不断发展壮大,更会有大量外企不断涌入,经济的发展不但对办公楼的开发量提出更高要求,对办公楼的品质要求也将逐渐上升,届时南通市办公楼市场的发展将有较大飞跃。


市场展望
南通市写字楼市场的整体发展尚处于初级阶段,写字楼的品质,市场的活跃度以及销售租赁的价格均有进一步的提升的空间.
随着南通市经济的发展,更多的国内外企业将逐渐进入南通,而当地的公司也将进一步成长,届时南通市写字楼市场的总体水平将有所提高。
随着入住企业规模和档次的提高,当地办公楼的品质也将越来越高,进口电梯、中央空调、先进的通讯系统都将进入当地的办公大楼,甚至5A智能化办公大楼也将出现在当地的写字楼市场中。



价格走势分析:
■老城区开发较早,主要集中了一些05年以前开发的项目,受土地限制,基本上很难再有新盘推出,随着中心城区的地价房价上涨,该区域的均价还将逐步上涨,但由于规划定位存在缺陷,周边交通拥挤,项目自身品质低等影响,该区域办公楼的价位和区域内住宅的价格出现了倒挂现象,今后的上涨空间将受到影响。
■新城区交通便捷,项目定位品质高,专项功能强大,辅助商业齐全,更适合办公楼市场的发展,随着南通城市规划的南扩,苏通大桥的贯通,企业发展的加速,该区域长期看好,价格上升空间巨大。

市场小结
租赁市场:目前公寓式办公搂未来将在租赁市场表现活跃,形成一个特有的办公楼租赁补充.
市场空间:作为过度性或者说更新换代的缓冲阶段,该物业类别明显具备有效的生存空间. 公寓式办公楼在南通还有很大的市场空间。
市场阶段:南通的写字楼市场正处于一个全新的发展启动阶段,但同时应该看到,目前南通对于高端写字楼市场的大量需求依旧存在一定的时间培育期.
产品特点:南通市现有的商住楼并非土地性质为“商住”的物业,而主要是由“商办”性质的物业为适应市场环境而产生的“公寓式办公楼”。其作为“住”功能有缺陷,作为“办”设施不完备。

本案的市场机会:南通没有真正意义上的高档办公楼-----具备5A甲级写字楼概念的国贸中心将成为南通写字楼市场划时代的标志!
2. CBD,为城市价值而崛起

政府的造城运动,投资者的梦想舞台
对于政府而言,CBD是南通谋求突破的最佳机遇与最准确的契入点,作为新城最核心的造城运动,城市价值的崛起最终还归城市本身。
对于国内外投资机构而言,则是一座赢取未来的梦想舞台。一座城市未来最活跃的经济舞台,需要资本构建,也需要价值分享。
CBD即经济,南通第二大发展的核心动力
CBD将最大程度地集中一个城市的经济能量,使之成为一座城市经济发展的核心动力。
其中,南通新城的规划建设和南通中央商务区的启动,对于南通的第二次大发展,具有着至关重要的意义。CBD将为南通的又一次经济腾飞构建起一个中央商务性平台,以核心经济的发展,带动整座城市对内向外的经济辐射能力。
2. CBD,