上海电子商城营销执行方案2222.ppt

上海电子商城营销方案执行简化版2006-08-08
◆政策背景
1、广告中不得出现融资或变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承
诺。任何预售房地产广告不得涉及“包租”、“带租约”、“回购”等形式。
2、在预证取得前,不得有各种形式的预售行为(包括认订、登记、选号等);预
证取得前,不得发布预售广告、不得承诺售后包租;预证取得前,不得参加展
销活动,故影响最大的是项目蓄势活动的展开。
◆项目背景
1、项目2#,3#楼1层均有集资参建行为,由于多年延工,影响恶劣
2、项目权属已完全抵押
3、发展商资金断裂,营销推广费用不足
4、因资金筹措困难,经营管理公司未正式成立
◆运作背景
1、中国电子商会资源(会长形象代言)
2、日本丸红*上海实红担当物业管家
3、电子市场专业经营管理公司——上海晶滩电子权威加盟
4、上房销售+易居臣信“1-2手房资源联动”
5、新闻晨报+新民晚报“媒体公关复合传播”
项目执行背景
◆以合同补充条款规避代理风险
1、实际合同单价=乙方制定的该房屋对外公开的销售单价×(预设回报金额)
2、由乙方设立一银行专用帐户共管,代理销售中,根据《认购合同》收取的定金、
根据预售合同收取的房款,由甲乙双方派财务人员共同收取。该专用帐户内的
款项,%佣金比例计算的佣金、乙方的溢价分成款及乙方实际发生
的垫付营销费用金额(包括报刊广告费用)外,其他款项甲方可随时划出乙方
予以配合。
3、在预售许可证取得后起1个月内,乙方同意除垫付备忘录(1)约定的报刊广告
费用外垫付该月内发生的其他营销费用,该其他营销费用在预售许可证取得后
第三个月的前5个工作日内全额返还乙方。
◆多点引爆弹性销售
1、四次推案、四次引爆,达到火爆营销
2、分点销售网络的建立,避免市场过火
◆媒体宣传
1、尽量规避从投资工具角度单纯宣传投资回报等违规用语
2、围绕电子产业发展背景和上海电子产品交易前景的双重核心展开宣传
营销执行思路
楼层
1F
2F
3F
4F
合计
总面积





总套数
379
595
609
108
1691
平均面积
22
15
16
78
21
20平米以下
面积




套数
101
454
476
1031
20-40平米
面积





套数
274
128
100
62
564
40-100平米
面积





套数
4
13
32
38
87
100平米以上
面积



套数
1
8
9
项目概况/面积和套型分布(1)
1号楼商铺单层分配图
楼层
2F
3F
合计
总面积



总套数
204
206
410
平均面积
13
13
13
20平米以下
面积



套数
159
162
321
20-40平米
面积



套数
42
41
83
40-100平米
面积

192

套数
3
3
6
2号楼商铺单层分配图
项目概况/面积和套型分布(2)
楼层
2F
3F
合计
总面积



总套数
187
76
263
平均面积
13
38
20
20平米以下
面积

121

套数
143
8
151
20-40平米
面积



套数
42
51
93
40-100平米
面积



套数
2
13
15
100平米以上
面积


套数
4
4
3号楼商铺单层分配图
项目概况/面积和套型分布(3)
楼层
1F
2F
3F
4F
合计
总面积





总套数
379
986
891
108
2364