商业地产及商圈分析.ppt

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商业地产的基本概念
一
商业地产最抽象的定义——就是为商品流通/商务及休闲活动提供建筑载体
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我的个人定义(适用于中国大陆):
商业地产,就是采取优选的商业投资组合模式,整合各业态商业资源,为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体,并通过持续的运营,不断提高物业估值,在合适时机退出的过程。
——并无科班的定义
狭义概念——retail real estate;意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产,包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。
广义概念——commercial real estate mercial property;除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产,
什么是“商业地产”?
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选址及获取土地
商业地产开发
和住宅开发类似。同样包括定位、做规划、设计、施工等
招商
招商是一个把商业建筑“填满”的过程,但操作过程远不是直观上这么简单,后文还将论述
运营管理
招商并不是商业地产的最后一个环节,呕心沥血的经营才是商业获得成功的必经之路
退出机制
商业地产本质上不是开发,而是投资,建立退出机制,整个产业链条才得以保持完整
根据公司战略需要,在通过运营提高估值水平后,选择适当时机和适当渠道退出
商业地产五大模块
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通俗定义:多个相邻商业体(包括商铺、酒店、写字楼等)组成的区域
什么是“商圈”?
北京的商圈
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例:重庆公司I地块项目商圈范围
本案
3km
金开大道
渝长高速
金渝大道
金山大道
经开区
管委会
鸳鸯
立交
金渝
立交
人和
立交
商圈,未必是个圆圈,交通是商圈地域划分的首要因素
线内所圈范围为实际商圈
工作定义:商业服务所能够覆盖的地域
什么是“商圈”?
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商圈的辐射三层次
(以10万平米左右的购物中心为例)
核心商圈:~2公里,步行20分钟,80%消费份额
次颈商圈:辐射半径5公里以内,任何交通工具20分钟以内,15%消费份额
边缘商圈:辐射半径5公里以外,任何交通工具40分钟以内,5%消费份额
商圈,有很多层次,需要区别分析
核心商圈,也称“第一商圈”,包括了商业周边消费者步行忍耐力范围内的区域,对于万科那些位于住宅区的项目来说,第一商圈是我们需要密切关注的
各个城市、甚至各个区域的居民消费****惯都不相同,步行、骑车、开车出行购物消费的忍耐极限是不同的,需要根据调研结果来具体划分
因项目不同,核心、次级、边缘等各层商圈范围的大小以及客户所占比例都不相同
边缘商圈有更丰富的变化,如果是目的地型商业,则边缘商圈会延续很远,以致边界比较模糊或者出现飞地型的特征
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居住人口(数量、结构、收入、消费****惯)
办公人口(数量、结构、收入、行业、个人和商务消费****惯)
客流导入(与周边商圈的关系)
竞争关系(商圈内竞品的数量、分布、招商资源的竞争、客户竞争)
业态结构(商圈内业态关系,和其他商圈的关系)
交通(吸引客流的基础条件)
其他公共设施配套(医院、学校、政务机关、工业园区等)
如何认识和研究一个综合商业项目的商圈——认知维度
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重庆市目前拥有众多的商业项目,商业较为繁华,按商业的聚集程度,重庆市目前拥有解放碑、观音桥、沙坪坝、杨家坪和南坪五个主要商圈。
目前解放碑和观音桥是重庆市的两个市级商圈。
重庆商业市场以市级商圈为主、区域型商业为辅的商业分布格局已经初具雏形。
除了以上几个主要的商业集中区外,重庆还有其他的一些特色商业区:
石桥铺地区聚集了赛博数码广场、佰腾数码广场等多家电子卖场,各类电子产品卖场的总供应量超过了15万平米,是重庆地区目前最大的电子卖场集中地;
位于南滨路的海棠晓月第一大道汇集了顺风123、大蓉和、渝信川菜、陶然居、七娃子等多家大型的餐饮品牌,是重庆市主要的餐饮美食街,吸引了重庆全市的消费者和外地游客前来就餐;
位于渝中区的洪崖洞以最具巴渝传统建筑特色的“吊脚楼”风貌为主体,引进了星巴克、赛百味、全聚德烤鸭等知名的餐饮品牌进驻;重庆最大的综合性旅游商品展销中心也将于2009年9月落户洪崖洞
通过世邦魏理仕统计,目前重庆全市范围现有优质商业供应量为1,560,016平米(优质商业主要指百货公司和购物中心)
1. 商圈概况及分布
商圈分布图
解放碑商圈
观音桥商圈
沙坪坝商圈
杨家坪商圈
南坪商圈
市级商圈
区域商圈
项目位置
现有主要商业供应497,000平米
-北城天街
-新世界百货
-新世纪百货
-茂业百货
现有主要商业供应291,180平米
-西城天街
-新世纪百货
-大洋百货
-家乐福超市
现有主要商业供应190,00平米
-嘉茂购物中心
-王府井百货
-新世纪百货
现有主要商业供应4