重庆市九龙坡区项目前期策划报告.pptx

2014年3月2日
2014重庆市九龙坡区项目前期策划报告
目录
一、土地条件
二、市场概况
三、项目定位
四、营销计划
Contents
2
注:由于重庆市场住宅销售是以套内计价,商业是以建面计价,因此在报告中住宅部分多处将以套内口径进行测算。
一
土地条件
3
地块位于重庆市九龙坡区盘龙片区核心地段。目前该片区现处于改造之中,区域厂房多,老居民多,属于典型的旧城改造区域。
『土地条件——整体情况』
沙坪坝区
大渡口区
杨家坪
商圈
本项目
4
区位属性:
项目位于重庆市九龙坡区盘龙新城核心地段,
距杨家坪商圈约3公里;
项目周边区域正处于旧城改造进程中,随着万科、保利等大型房企介入,区域价值凸显,配套设施逐步完善,片区规划40万方商业,5万方市政广场,规划将打造杨家坪商圈副中心;
。
渝中区
南岸区
金茂
珑悦
北临万科西城、盘龙小学,南临老厂,西临还建房老社区,东临在建中的皇廷珠宝城,地块内部土地基本平整,有近10米高差。
『土地条件——四至情况』
北临盘龙小学、万科西城
西临还建房、老社区
南面老厂
东临珠宝城
万科
地块8
万科
珠宝城
5
地块四至:
地块条件:对比盘龙区相邻地块,本项目地块较为方正,且处于区域内较中心位置,有利商业铺排;但体量较小且容积率较高,较难打造高舒适度住宅产品。
『土地条件——规划指标』
6
地块2
地块8
地块1
项目所在地
宗地编号
用途
面积
(平方米)
亩数
建筑面积(平方米)
容积率
楼面单价(元)
总价
(亿元)
九龙坡区大杨石组团QF分区QF3-1/03号
二类居住
用地
47039



3233

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九龙坡区近期土地成交分析:
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地价分析:由于拿地时间的原因,对比盘龙新区及周边地块,本项目地块净楼面地价处于相对高位,受制于价格天花板,要求更高的成本控制力。
『土地条件——地价分析』
编号
项目
占地(亩)
建筑体量(万方)
容积率
净地单价(万/亩)
楼面地价
取得时间
(元/㎡)
1
保利花半里
139


1057
2975

2
华美时代城
53


585
1940

3
二十四城
1051


181
991

4
蓝光彩云府
41

3
514
2570

5
盛世国际
108
23

540
2529

6
万科西九
40


749
2044

7
万科西城
90


691
2303

8
保利爱尚里
278


800
2468

9
北大资源燕南
216
53

764
3111

10
本项目



1034
3233

盘龙发展规划:盘龙新城属于九龙园区核心版块,是九龙坡区的在五大功能区
域规划中的区域商贸中心, 未来将成为九龙坡区商业副中心。
城市“退二进三”政策实施
重庆大力实施“退二进三”区域产业结构调整政策,60多家污染企业相继退出主城区。搬迁污染企业为发展都市工业和第三产业腾出空间,使城市面貌发生巨大变化,土地升值。
盘龙板块老国有企业等关停并转,慢慢变得萧条,随着周边地块城市化进程加快,盘龙村逐渐成为“城中村”。
2009年九龙坡区政府提出未来3年,,打造“宜居九龙坡”:九龙半岛、杨家坪商圈、盘龙新城、华岩新城区、西部新城五大板块。
九龙坡区将大力实施“东城再造、西城再战”战略,进行八大板块功能化的区分和打造。杨家坪商圈扩容,未来盘龙新城,总面积约1000亩。规划建设200万方商业、居住及相关配套服务设施,并打造成为杨家坪商圈的副中心、九龙坡第二商贸增长极。
政府投资595亿打造“宜居九龙坡”
东城再造西城再战
2009年
宜居九龙坡
2013年
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『土地条件——区域前景』
盘龙功能定位:该板块的功能定位是打造休闲宜居的典范区,依托区域规划利好,预
计未来将发展成为配套成熟、居住氛围浓厚的核心