买房如何压价,选房.doc

置业提醒:买商品房怎样砍价才能得到实惠?
无忧房网 5-08-03 【推荐】【评论】【大中小字】【站内搜索】
商品房的价格,大致可分为底价、表价和成交价三种;善于“砍价”者,用低于表价,甚至低于底价的价格来作为成交价,就是真正得到了实惠———
人们在买一般商品时,首先想到的是价格能否便宜一些,而房屋的本质是一种商品,肯定有其议价的空间,这也是购房过程中很重要的地方。因为在一些小的细节上开发商即使做出让步,而却以较高的价格出售,吃亏的还是购房者,这好比是“捡了芝麻,丢了西瓜”。
首先,分析一下商品房价格的构成。根据新颁布的《商品房住宅销售价格构成管理办法》,商品房的销售价格是由成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润组成,其中期间费用和利润是有弹性的,开发商可以根据自己的实际情况来做相应的调整,这也就是购房者砍价的关键所在。对于目前商品房的销售价格,大致可分为底价、表价和成交价三种,底价是开发商自己或者是委托销售公司销售的最后底线价格;表价是开发商做广告对外所宣称的价格;而成交价就是购房者和开发商经过协商以后签订购房合同时所确定的价格,在底价和表价之间每平方米相差可能有几百元之多。不善于砍价者,用表价来作为成交价,这样即使您的购房合同签订的再详细,补充协议签订的再多,您实际上还是吃亏了,只不过在表面上维护将来可能发生也可能不会发生的利益。善于砍价者,用低于表价,甚至低于底价的价格来作为成交价,就是真正得到了实惠。即使在签订合同时不违背基本原则的情况下做出一些小的让步,也不失为明智之举。
具体来说,对于期房,销售人员最初会基于期房的某些不足之处,对于购房者提出的让价要求,可能会在权限范围内每平方米让个几十元。对此,购房者可不要满足于这个价格,而应进一步提出让价的要求。这样,销售人员一般就会请出业务主管来和购房者谈具体价格,只有让销售人员请出业务主管,购房者才有可能进一步把价格给谈下去。因为一般销售人员没有进一步让价的权利了。当购房者和业务主管谈价时,要从挑剔房屋着手,如对公共设施的计算、相关管线的设计、营建成本等方面提出合理的看法;或者是对小区绿化、房屋朝向、电梯数量等挑出合理的毛病后,业务主管才有可能做出进一步让价的考虑。不管怎样,购房者提出让价的要求后,要做到成交价一定要低于表价,至于成交价是否接近底价,甚至低于低价,就要看购房者个人谈判水平和楼盘销售情况了。而对于现房,如果楼盘的规模比较大,一般议价的空间就比较小,因为个案数量多,给某个购房者大幅度让价的话,可能会引起大的混乱,开发商通常不会冒这么大风险的。如果楼盘规模较小,议价的可能性就大些,不过关键还是看购房者如何去和开发商交涉。
当然,对于热销楼盘,开发商一般不会考虑让价的问题,而对于销售状况一般或者是滞销的楼盘,购房者不妨用上述办法一试。
地产人的买房经:听圈里人说说老百姓咋买房
无忧房网 5-07-11 【推荐】【评论】【大中小字】【站内搜索】
    房子这种商品很特殊。人要生活,总得有个栖身之所,从这个意义上看,房子就如柴米油盐酱醋茶一般,是人们生活的必需品。从另一方面讲,房子又是一种可以用来赚钱的“宝贝”,这个大件身价动辄几十万,瞅准了下手,几个点的利润就相当可观。所以买房子也是一种学问,买好了住得舒服,还可以带来财富,买不好,赔了夫人又折兵的事情也不是没有。既然是一种学问,就有研究它的人,就有精于此道的行家里手,听听他们讲经说法,对于大多数的买房门外汉来说,自然是获益匪浅。
    眼下是房产市场的非常时期,房产新政出台后,原先抱着闭眼抢套房子,纵使住着不舒服,卖了也能赚钱想法的人少了,人们对于买房变得更加理智。这个时候,听听买房专家们的意见,让他们谈谈如何才能买到一个性价比高、质量好,而且保值、增值能力强的房子。《黄金楼市》本期就找来几位在地产市场摸爬滚打多年的“老师傅”,请他们谈谈自己的买房经。
    哪一个行当操作起来都有窍门,只是这些窍门非得深入其中才能把握得清楚。正如老年人常教训小孩子,吃的盐比你吃的饭还多,道行有时候就从经验积累中来。这次将要出场为大家讲述“买房经”的四位圈里人,有的从业10多年,土地交易、房产营销无不操作精熟;有的是顶尖地产企业重要部门的负责人,对行业现状的把握驾轻就熟;有的出身大地产企业,现已拥有自己的地产投资公司;还有的是二手中介中的青年领袖,对存量房买卖颇有心得。这些人的经验,十分值得一听。
    魏鉴刚:助友买房乐如红娘
    个人简介:青岛大为置业咨询有限公司总经理,从业9年。帮朋友买房超过30处。
买房信条:第一是要适合。价位和实际购买能力要适合。第二要抓住一点,不及其余。如果买来住,不要考虑升值和贬值,如果要投资,价格和升值潜力就要考虑好。
    我喜