十里铺项目提案.pptx

提案说明
本次提案在公司的有效安排下,主要对石家庄房地产市场受调控措施的影响,东北片区域项目周边主要竞争楼盘,进行分析。结合项目的实际情况,对项目的产品定位及新技术提出合理性建议。力求本案区别于其他楼盘,增加项目的卖点。保障项目成功进入市场,占有有力的市场份额,立足制造本案的品牌性,以此树立开发企业在当地的荣誉、形象。
目录
第一部分市场研究
第二部分前期策划
第三部分项目规划及产品设计建议
第四部分景观设计建议
第五部分社区高级配套、节能化及智能化建议
第六部分营销现场展示建议
第一部分市场研究篇
一、石家庄房地产市场受调控措施的影响
二、区域市场的楼盘分析
一、石家庄房地产市场受调控措施的影响
两会对2012年房地产政策的定调
“巩固房地产市场调控成果”为政策主题;“促进房价合理回归”为政策目标;“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为政策核心;住房信息系统建设和扩大房产税改革试点为政策重点
1、政策环境分析:政府已明确将继续延续限购政策,2012政策环境仍将保持从紧基调。由于户籍门槛降低对限购影响的冲销,石家庄整体政策环境较其他省会城市相对宽松。
2、购房客群分析:刚需市场需求以首次置业和初次改善型的典型“刚需”为主,纯投资型消费减少,市场产品结构逐步明朗,在限购、限贷的政策下,首置、改善客户将对产品逐步提高要求,有一次到位的可能性
3、开发企业分析:稳中求发展为主流。本地企业多以前期开发项目继续运作为主,进驻企业全力打造自身项目,以树立企业自身品牌形象,站稳“脚跟”抢占市场为主,并不急于大力盲目扩张发展。
4、土地市场分析:房地产和土地市场遇冷,土地收入的减少影响将深远。全国开发投资增速持续回落。开发商大多选择观望,拿地更加理性、更加谨慎。
5、商品房市场分析:
市场走势分析:预计2012年整体市场表现为随政策放缓平稳恢复;石家庄刚需仍为市场主力,低总价、小户型、性价比高的楼盘将成为楼市回暖的主角。整体平缓上升,在下半年市场上升期会拉长;
产品结构分析:首套房贷优惠政策或将推出,石家庄庞大的刚需客群存在释放可能。
客户置业外溢:城区外不限购的政策将进一步推动正定、栾城、藁城、鹿泉等周边县域的成交量上扬。尤其是别墅等休闲度假地产将得到较快发展。
置业倾向一步到位:受限购政策影响,部分购买力较强的客户倾向一步到位安家置业,性价比高的中等户型楼盘仍存在一定的机会。
6、房地产价格水平分析:价格平稳。
石家庄2011年全年整体市场成交均价微幅上涨,成交价格增速放缓,三季度起,购房打折优惠的力度加大,成交价格有下行空间。
2012年房价下行压力加大:房价上涨势头会得到遏制,呈现平稳推进状态。其中新房价格持续下跌,但幅度不超10%及交易量低位稳定。
7、房企竞争加剧:随着品牌房企进驻石家庄,加之市场成交疲软,市场竞争将日趋激烈。预计部分资金实力不强的中小企业面临较大的市场压力。而一些适时调整发展战略的企业可能会逆势飘红。
二、区域市场的楼盘分析
十里铺周边竞争项目
项目名称
占地面积(亩)
总建筑面积(万㎡)
户型面积(㎡)
均价(元/㎡)
御景阁
350
70
4900
永邦天汇
330
70
37—105
4500
紫晶悦城
1600
300
93—132
锦融尚御
400
64
87—136
5100
枫林小镇
230
30
64—160
北城山水
126
25
66—159
4800
奥北公园
500
100
50—200
保利花园
480
127
视界城
425
100
88—130
4300
观天下
一期8
99—133
3600
香水湾
41

70—130
3300
项目周边楼盘分布
项目市场背景分析
产品形式
市场供应
市场需求