佛山禅城区地块调研报告.doc

佛山禅城2009-004地块
调研报告
2009年6月15日
目录
第一部分项目概况 3
一、项目位置 3
二、地块经济指标 4
三、项目周边交通 5
四、项目四至 5
五、项目周边配套设施 7
六、地块小结 7
第二部分佛山市概况 8
一、佛山市城市概况 8
二、佛山市城市规划与发展 11
三、佛山禅城区社会经济发展 16
第三部分禅城区房地产市场 19
一、禅城区房地产市场分析 19
二、禅城区住宅市场分析 20
三、禅城区商业市场与办公市场概述 22
四、禅城区房地产市场小结 24
五、禅城区调查楼盘分布图 26
第四部分地块评估分析及建议 29
一、宗地SWOT分析 29
二、综述和建议 30
第一部分项目概况
一、项目位置
该项目分别由A地块(52597㎡)和B地块(6994㎡)组成,由于两块地块紧邻,故此应该进行统一开发。
项目目前位于佛山市禅城区汾江南路西侧、魁奇路北侧,规划净用地面积为59591,地块南边为魁奇路,北边为一条小道,西边为阳光佳苑项目,东边为汾江南路,紧邻丽日豪庭。
汾江南路
丽
日
豪
庭
绿景苑
阳光佳苑
地块
佛山大道
魁奇一路
魁奇一路
佛山大道
汾江南路
地块
阳光佳苑
绿景苑
丽
日
豪
庭
项目位于佛山市禅城区发展新方向,该区域是佛山市政府近期打造的居住新区,经过多年开发建设,现已初具规模,并且地块周边已经形成了良好的居住氛围。
二、地块经济指标
用地性质:商住
净用地面积:59591㎡
容积率:
建筑密度:≤60%
绿化率:》20%
建筑控高:≤150米
起拍价:
地面价:156万/亩
保证金: 3600万
报名截止时间: 2009年6月25日
根据竞买须知的条款,以下是我司应需注意的条件:
(1)、竞得人竞得地块后,须按转让方提出的标准,在地块中先建设完成70000㎡客运交通枢纽站,无偿提供给转让方后才可以进行其他开发。
(2)、为保证该项目的开发,土地成交日起10天内竞得人须向转让方先行支付开发保证金人民币1亿元,转让方在项目开发完成时无息返还。
(3)竞买申请人须在2009年6月22日16时前向佛山市禅城区土地交易中心提交《客运交通枢纽初步规划方案》,并通过专家组评审通过方可获得竞价资格。
三、项目周边交通
目前地块周边的交通十分完善,已经具备了房地产开发的条件,地块东边和西边分别为汾江南路和佛山大道,都是佛山的主要城市干道,均为4车道,地块可以通过魁奇路连接佛陈公路通往顺德。从地块到佛山市政府大约8公里,离南海区政府约14公里,广佛地铁魁奇站将设置在地块周边,日后交通十分便利。
四、项目四至
地块内部环境现状
地块内地貌,主要是以生地为主,还没有进行场地平整
汾江南路
丽日豪庭
地块东边的汾江南路,部分路道目前正在施工
魁奇一路
地块南面的魁奇一路,可通往顺德陈村
目前地块还没有平整,不过就从现场勘查的情况来看,地块地形比较平坦、地貌情况良好,无不良地质危险,适合搞房地产项目开发。
五、项目周边配套设施
现宗地周边的配套设施有建设银行、酒店、华兴超市、惠景书城、惠景中学、惠景小学以及丽日玫瑰商业街等,总体上地块周边的配套设施以在逐步完善,这无疑将对地块后期的升值空间带来强而有力的帮助。
六、地块小结
但从地块的周边环境分析,该地块已经符合房地产开发的基本要素,周边的居住氛围已在形成,道路系统已经非常完善,加之周边的配套逐步完善与升级,佛山禅城区房地产发展方向也正在向城区南部发展,逐步形成城南中央住宅区,随着魁奇路周边楼盘不断兴建以及广佛地铁一号线的通车,该区域的房地产竞争将会更加激烈,并且后期市场发展潜力巨大。
第二部分佛山市概况
一、佛山市城市概况
1、地理位置
佛山市位于中国广东省中南部,地处珠江三角洲腹地,东倚广州,南邻港澳,地理位置优越。佛山气候温和,雨量充足,四季如春,属亚热带季风性湿润气候,自古就是富饶的鱼米之乡。珠江水系中的西江、北江及其支流贯穿全境,冲积出这片丰饶的大地。
    佛山市位与广州地缘相连、历史相承、文化同源,同处在中国最具经济实力和发展活力之一的珠江三角洲经济区中部,共同构建“广佛经济圈”。得天独厚的地缘优势,使佛山能充分接受广州的辐射和带动,与广州共享基础设施、交通网络、金融资本、人才教育、科技信息和市场服务等资源,实现联系紧密、产业联动和功能互补,加快区域经济一体化和城市化进程。佛山市中心区距广州三大交通枢纽(广州新白云机场、广州南沙港、广州火车站)车程均在1小时之内。佛山毗邻港澳,与香港、澳门分别相距231公里和143公里,车程均在2小时左右,使佛