金地东莞金地格林上院营销策略.ppt

上院的营销之道
前言
2008年,东莞房地产市场进入了深度调整期。受到大环境的影响下,我们在大岭山也同样遭遇了空前的销售压力。
格林上院项目上半年销售数据:截止至08年6月30日,本年度累计成交住宅204套(一期157套,二期47套),成交金额7450万元,㎡,销售比例仅为19%。
那么,项目下半年的营销之道在哪里?首先让我们从市场开始。
问题一:
东莞楼市成交量巨降?
—— 08年上半年东莞市场发展现状
%,%
08年上半年东莞全市商品住宅新增供应总量:,供应套数27321套,%。
08年上半年东莞房地产市场---- 住宅供应
2007年
2008年
,。,销售总套数12673套,同比、环比均缩减一半。由于东莞市政府突然公布“取消购房入户”时间,使07年12月份销售量短暂猛增。
%,%
08年上半年东莞房地产市场---- 住宅销售
2007年
2008年
07年8月份之前,基本是“求大于供”,07年9月之后,“供大于求”。市场面临巨大的供应压力。
08年上半年市场住宅供需关系严重失衡,供需比例为【 : 】
08年上半年东莞房地产市场---- 供需关系
2007年
2008年
07年9月份开始,供应及需求的面积去化率急剧下降。07年上半年总体去化率为112%,08年上半年总体去化率仅为54%,同比下降58%。
08年上半年东莞房地产市场---- 供需关系
年度
月份
面积
套数
供应面积
销售
面积
去化率
供应套数
销售
套数
去化率
2007年
1月


120%
4165
5001
120%
2月


66%
2198
1408
64%
3月


126%
3347
3795
113%
4月


67%
5724
3593
63%
5月


139%
3997
6129
153%
6月


143%
4232
5686
134%
7月


115%
5527
6415
116%
8月


123%
2905
4668
161%
9月


44%
13416
5194
39%
10月


76%
4220
3738
89%
11月


41%
6757
3953
59%
12月


35%
12390
4665
38%
2008年上半年
1月


44%
6181
2681
43%
2月


46%
1899
942
50%
3月


99%
2291
2916
127%
4月


39%
6463
2423
37%
5月


65%
5681
3711
65%
6月


51%
4797
2259
47%
同样从07年9月份开始,供应及需求的套数去化率也同步下降。07年上半年总体去化率为108%,08年上半年总体去化率仅为55%,同比下降53%。
东莞全市商品住宅销售总金额:;07年下半年为 ; 0 ,%。
%,%
08年上半年东莞房地产市场---- 销售金额
2007年
2008年
从07年9月份开始,东莞市场销售价格已连续8个月呈下滑走势。
08年上半年东莞房地产市场---- 销售价格
2007年
2008年
“9·27”新政出台后,众多开发商采取观望态势,并没有从货量及价格上有太大的调整。但随着市场因素的继续不明朗,07年12月份光大地产两个高端项目(天骄风景、锦绣山河)被迫上市,08年4-6月份, “中信森林湖”、“光大锦绣山河二期”、“沿海丽水佳园”、“金域中央”、中心区“尚书银座”及万科两大项目等高端别墅与含装修公寓项目