大家顾问2013年8月杭州融创望江府开盘前营销策略.ppt

望江府开盘前营销策略
望江府项目营销部
2013年8月
2013年,我们的奋斗版营销目标
原销售额: 10亿
回款目标: 6亿
销售均价: 42500元/㎡
目标销售额: 10亿
回款目标: 7亿
目标销售均价: 45000元/㎡
报告内容
Part1 价值梳理
Part2 市场分析
Part3 客户分析
Part4 营销策略
Part5 销售策略
地段:占据钱江新城稀贵地段,地块寸土寸金。不输其他豪宅。
精装:四季酒店风格,八大科技系统。大户型7000元/㎡的一线豪宅精装标准。处于一流水平。
品质:绿城设计,传承爱马仕公寓“The Marq”,品质上乘。
学区:胜利小学学区,一站式教育配套。在豪宅中具有优势。
服务:绿城物业,酒店式管理,园区服务体系,业界一流。
一、项目核心价值梳理
优
势
市场:宏观市场环境使高端住宅市场成交缓慢,有价无市。
环境:项目总体量较小,豪宅气质受周边城市主干道及安置房影响。
尺度:产品舒适度不高,与豪宅气质存在差距。
供应:钱江新城板块目前暂无新品住宅发售,市场具备窗口期。
售价:一线豪宅里性价比最高的产品。
威
胁
机
会
坚定占位:
望江府有理由成为
杭州一线豪宅
杭州高端豪宅市场成交分析
结论:
1、1-㎡,成交220套;成交以大面积为主,200㎡以上大户型集中在武林壹号(61套)、蓝色钱江(22套)、城市之星(16套)、武林国际(20套)、兰园(20套)等项目。
2、 ㎡小户型去化量低,说明小户型具有天花板效应,价格受限。
一、宏观市场分析
数据来源:克尔瑞
二手房
新房
蓝色钱江
新绿园
君玺
蘭园
金隅地块
项目主要竞品分布图
武林国际
城市之星
庆春御府
二、竞争市场分析
蘭园从2011开盘至今,1#—6#(酒店式公寓)销售已达90%以上,主推160-200㎡。2013年5月18日开盘推出8#楼,其中89㎡约100套,成交均价55000元/㎡,至今去化约30%,销售缓慢。2013下半年将推售大户型。
核心卖点:杭州市中心、综合体、绿城品牌、稀缺水景
绿城·蘭园
总占地
44502㎡
总建面
220000㎡
容积率

建筑形态
高层、小高层
主力面积
90㎡、160-300㎡
楼板价
17196元/㎡
在售存量
186套(不含二期酒店式公寓)
未推量
7#、9#、10#、11#(90㎡)、12#
当前成交均价(元/㎡)
约55000(精装)
三期兰若
11
12
10
9
8
未开
已开
7
一期蘭园
二期蘭悦(酒店式公寓)
4
3
2
6
5
1
1、在售主要竞品分析