济南七里堡策划运作思路纲要.doc

济南七里堡项目·策划运作思路纲要(一)
--本项目主体之一系济南市菜篮子工程,作为由老农贸市场改扩建的大型商业地产项目,既涉及原有业态的改造升级与维护完善,又涉及新增业态的策划规划、经营运作,各种利益主体交错其间,牵涉面广、问题点多、矛盾错综复杂。
--2005年7月,信地营销接触本案伊始,即迅速安排市场人员进行项目基础性调研工作,随后组织策划团队着手项目前期策划,并在此基础上形成项目初步规划建议。05年8月中旬前,信地营销陆续提交市场调研报告、投资分析报告及策划建议书,此后即以现场人员驻扎方式持续保持对当地市场的跟踪关注和对项目规划定位的调整细化。
--当前,项目正逐步进入实质性运作阶段。鉴于此,本次提交之报告,旨在从战略层面深度剖解项目,着重对定位、招商、包装、整合、推广等几方面问题进行针对性地深入分析,力求言简意赅、把握实质、具备实效性与可操作性,为项目的整合推广、策划执行提供基础性参考坐标。
――本着简要原则,相关基础性内容见敝司前期提供的各类型报告及文本,本篇不再赘述。
――基于审慎原则,价格策略与销售策略须待更深入对接市场后提供为宜。

□项目的核心竞争力
核心竞争力的根本特性之一,就是竞争对手通过模仿、复制也难以形成超越,本质上是一种特质与稀缺性的体现。
由是观之,本项目真正的核心竞争力在于:
架构于济南多区域接合部,
位居城市主干动脉的双重交汇节点,
既有的以及潜在的商贸流通及集散批发能力。
□项目最大的比较优势
正是有了上述的核心竞争力为基石,方才造就了本项目最大的比较优势:
既有的、以蔬菜为主体的、济南市最大的农副产品交易平台之一。
◎该比较优势的3大形态特征
◇农产品型态特征。◇“食”主题型态特征。◇初级产品形态特征。
◎该比较优势卖点提炼(原七里堡蔬菜综合批发市场特征)
◇济南市10大市场(2000年被政府评为“济南市10大市场之一”, ,当年列入政府重点发展的“济南15大市场”)
◇济南市菜篮子工程(已列入“济南市菜篮子工程”,受到济南市政府相关主管部门的重视关注,按惯例通常会配套相应的政策性优惠鼓励措施)
◇历城区重点工程(已列入“济南市历城区重点工程”,历城区政府高度重视,七里堡居委会大力支持,具有潜在的优惠扶持)
◇国家农业部指定命名(是农业部命名的定点批发市场,1996年被农业部命名为“农业部中心批发市场”)
◇垄断优势(市场交易量占济南市全市蔬菜交易总量的60%)
◇万商云集(来自全国20个省、市的客商云集原市场,高峰期日客流量5万多人次)
◇货如轮转(日进出各类机动车辆近千辆,人力三轮车、自行车万余量)
◇交易旺盛(日上市蔬菜、果品近70余种,100多万公斤,全年市场上市的蔬菜、粮油、肉禽蛋、水产、)
◇成熟悠久,商脉积淀(1994年11月26日建成经营,迄今已有十余年发展历史,商脉与人气积淀)
◇24小时全天候交易(有别于大多数商业项目,蔬菜交易的特性令本项目具备24小时全天候交易、交易不间断、永不落幕的特点)
◇农产品价格形成中心(本市场部分主导品种的价格系央视农业频道--CCTV7全国农产品价格指数的样本参照)
备注建议落实2004年与2005年的市场成交数据,与上述数据对比后择优摘录。
◎该比较优势的深厚背景支持:
◇山东省--‘全球三大菜园’之一。◇蔬菜――全国农产品批发交易成交量最大的品种。
◇济南――中国十大商业中心。◇近600人口的消费原动力。
□项目的商业地产性质界定
◇大型商业地产特征(以规模论,㎡,属大型商业地产范畴)
◇商贸流通型商业地产特征(本项目前身--七里堡蔬菜综合批发市场是济南市最大的蔬菜专业批发市场和最大的粮油副食品专业批发市场之一)
◇超级型商业地产特征(本项目前身--七里堡蔬菜综合批发市场商业辐射覆盖济南及周边地区乃至全国各地,其市场覆盖范围是超级型的)
◇区域性购物中心型商业地产特征(本项目地理位置及交通条件符合区域性购物中心型商业地产的基本要求)
◇出售型与持有型结合特征(于开发商而言,一方面,本项目既要在短期内收回前期投资,并在此基础上力求利润的边际效应最大化;另一方面,通过持有部分物业并引导、参与经营,实现长期稳定的现金流回报和增值收益)

□项目区位深度研判
◎研判1:城市主干动脉的双重交汇节点
项目位于二环东路与胶济铁路交汇口以及二环东路与祝舜路的交汇口,且不论二环东路与胶济铁路对济南城市空间发展的重要性与特殊意义,单就‘位于两个城市主干道交汇口’这一点,就是其它类似项目所不具备的。
◎研判2:城市多区域结合部
项目位于中部城区外围