四川大英住宅调查.doc

大英住宅项目调查报告
成都盛信公司根据天友集团要求,对大英住宅市场状况进行专题调查,公司在接受委托后,立即组织工作人员,有针对性与系统性地在大英新老城区进行摸底踩盘,由于时间较为仓促,调查范围还不够广泛,但是,对应计划开发项目的定向调查,还是取得了有效的第一手资料,特别是最新开发楼盘资料,对计划开发项目的市场定位、形态定位具有一定参考作用。
大英住宅市场发展概况
随着经济的发展,特别是新城区开发的大规模实施,极大地推动了大英县住宅物业开发,新兴住宅小区不断推出,整个城区的住宅物业品质逐步提高,城市面貌日新月异,具有明显的现代特征。
大英县房地产业的发展轨迹,同现代大都市住宅产业发展方向几乎一致,在有利政策刺激下,产业发展节节上升,持续增长,而在国家调空时期,也同样遭受寒流,受到市场冷遇。目前,大英地产市场基准线已被推倒一个相对高点,呈现稳定的局面,增长幅度短期不会再度攀高。
大英县近几年房地产走势呈大幅上涨趋势,住宅市场基价从三年前的3 00余元涨到现在的700余元,上升幅度以30%、40%、50%的递增率快速推高,但近期已趋于平缓,涨势趋于停滞并略有回落。
大英地产涨幅趋势图
价格/㎡
1000
300以上 400左右 500以上 700以上 680——750
700
500
300
2002 2003 2004 2005 2006 时间
二、大英县住宅楼盘品质状况
大英县住宅楼盘品质整体品质较差,与大都市住宅楼盘比较明显落伍,主要体现为①缺乏环境美化,如缺乏社区绿化,公共空间,这使新兴小区显得象新建职工宿舍,没有品位;②外立面包装简单,外墙砖色调单一,使物业的视觉冲击力弱化,降低档次;③住宅建筑形态单调,造型缺乏创意,物业形状模仿严重,均显雷同,这使住宅产品的吸引力大打折扣;④缺乏生活配套,小区没有人性化的便捷生活设施,居住不便。
通过调查,我们认为,大英住宅物业的创新严重不足,开发手段原始,产品所提供的舒适度、均好性已难于满足现代住宅消费的品质需求,大英住宅市场的回落,除经济基础因素、政策抑制因素,也有来自开发产品落后于市场的自身因素,因此,我们判断,在大英若有品质较好、具有一定创新的开发项目,应该有消费市场和高于基准线的价格空间。
原始造形超高密度缺乏环境
三、大英县新建住宅主要分布
大英县老城区旧城改造比较彻底,规模很大,使老城区的物业形象显得新颖,比较具有现代感,同时,老城区物业的利用率高,闲置土地少,土地价格也较贵,因此,老城区的新建住宅项目并不多。
但大英新区由于在政策(土地政策、政府引导)、环境(地势平缓、生态保护)等有利因素驱动下,新建住宅项目在这里则比较集中,已建成与在建项目不少,包括公寓、别墅等多种形态楼盘均有开发,并且,单一项目的体量也呈放大趋势,生活配套也在大力营建中,部分已形成规模气势(如捻鱼庄等),因此,可以预见,在未来,新区不仅将成为大英的政治文化中心(政府已经迁入、大型旅游休闲项目已经营业、新兴的前沿娱乐业态也开始进驻),而且,也将形成未来大英最具生活品质的高尚住宅区。
餐饮一条街新兴娱乐据点时尚消费环境
大英新城区在建项目一览表(部分)
开发商名称
项目地址
占地面积
总建筑面积
重庆某开发商
大英县中学西校门
85亩
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四川宏基房地产开发有限公司
江南西路卓筒广场
306亩
28万㎡
四川东泰房地产开发有限公司
新城区建设路
4000㎡
10000㎡
四川东泰房地产开发有限公司
新城区建设路
8000㎡
20000㎡
未命名项目
新城铜鼓街旁
10000㎡
25000㎡
未命名项目
新城南北大街
10000㎡
20000㎡
江海实业
新城南北大街
50000㎡(1期)30000㎡(2期)
四川蓬莱卓筒实业
新城天平街
估计90亩
不详
更多不知名项目,正逐渐在新城区打下自己的根基,发展着自己的住宅开发事业……..
四、大英县新建住宅主要客群
大英县新建住宅楼盘在新城区开发较多,但由于老城区人口集中,商业繁华,生活方便,再加上老城区居民的恋旧心理、邻里人文依赖等心态,因此,老城区人口牵入新区或新建小区的住户并不多,这使新区的经济、文化等发展受到相当大的制约,城市氛围目前还未全面形成,新城区显得空旷冷清。
但新区住宅项目,仍然鳞次栉比的推出,而在这里购房的客户,多数来自大英周边城镇,以及个别来自射洪、隧宁的客户。这些人部分是在这里发展事业,因此在这里购买住房定居;部分是二次置业,选择这里的生态环境,在这里短暂居住;另外,还有部分客户是针对这里房价低廉的现状,看好大英新城区发展前景,特在此时进行地产投资,以等待市场丰厚回报,当然,仍有部分老城区居民,不