谈美国经济对房地产的依赖性.doc

财经评论:谈美国如何复苏——从房地产说起
从一些环比指标看,美国经济已经见底回升。但以什么样的方式复苏,W型、V型?还是出现一个大家都不想看到的L型?也许我们以后看到的是美国经济V型复苏不到一半,就进入长时间的停滞。
我们都知道美国的经济结构占比最大的是消费,约占GDP的70%,所以要观察经济是否出现复苏,消费支出这个指标很重要。但如果再往下想一下,什么因素左右着这几年的消费水平,就要考虑另外两个指标了,即就业率和房价。对美国这个经济体,工资及其相关收入是支撑消费支出的基本来源,但次贷发生前,资产性收入特别是房价上涨带来的收益却是提升消费支出水平的主要来源。
为什么说房价的上涨提振了美国人的消费支出?
我们可以做个简单的分析说明这一点,并大致判断一下美国次贷爆发前的5年多,房价的上涨给消费提供了多少支持。同样,随着次贷的爆发,我们也看到了房价的下跌带来的负面影响,所谓成也萧何,败也萧何!
但是当前乃至未来几年,美国房价如何走,直接影响到美国经济复苏的路径。
我们先看一下2002年到2007年这么一个阶段,房价的上涨是如何支持美国人的消费的。
相比新房,美国的存量房市场要大得多,流动性很高,我们以存量房为对象,举个简化的例子加以说明,假设购房贷款比例为80%。
例子:甲出了50万元(自付10万,贷款40万)买了1套房子,几年以后房价涨了,甲便以100万元的价格将房子卖给了乙,乙自己支付了20万元,再去银行贷了80万元给甲,甲把40万贷款还掉后,自己还有了60万的现金。
结果状态:如果把甲和乙做为一个整体看,房子还是1套房子,只是以前从银行借出来40万,但现在借出来了的是80万,这多出来的40万出了用于还本付息外,还可以用于消费或者别的用途。
从整个存量房市场的角度看,这里面的实质是什么呢?
是美国宽松的信贷环境下,房价上涨带动的消费信贷不断扩张的循环。
房子是最容易接受的抵押物,房价的上涨使房子的名义价值上升了,可抵押贷出来的钱也就自然多。但别忘记了,贷款总是需要还本付息的,所以我们可以看到房价上涨过程常见的资金循环,就升值的部分不断地从银行贷钱,把贷出的钱用于还本付息后,还能多出钱用于其它消费。
所以我们看到的情况是,次贷危机爆发前,虽然美国人的工资收入增长缓慢,但由于美国的信贷环境宽松,美国人充分利用了房价上涨
的资金循环,从里面套出的钱不仅用于别的消费,也用于支撑甚至推高房价。
这个循环的内核是什么?仔细考虑一下,会不会觉得有点像旁氏骗局,如果有心关注过著名的麦道夫玩的旁氏骗局,可以做个比较,但区别是这个循环是一个群体性行为,就像股市的泡沫往往也都是群体性行为,并不是某个人做的局。
这个循环就这么持续了5、6年,对美国人的消费能力起到了一个补充作用,所以美国的经济增长有一部分就靠这个循环。究竟这个补充作用有多大,我们可以从美国的统计部门去找几个数据过来做为参考,2002年美国人的消费性支出是73507亿美元,2006年是92245亿美元,%,而美国近10年的年平均时薪涨幅也就是在2%-4%的区间。简单推测,美国2002-2007的5年间,消费支出累计增幅的10-15%可以归于受房价上涨推动,而在美国,对消费的推动也就是对经济增长的推动。
但这个循环还是没能一直持续下去,结果我们大家都看到了,美国