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2008上半年杭州主城区住宅市场盘点
2007年年中以来,国内楼市掀起了一波非理性的发展热潮。住宅成交量价齐飞,土地市场地王频出,“面粉贵过面包”的疯狂现象屡见不鲜。楼市的非理性狂欢,逼得政府频出狠招,加息、信贷紧缩、二套房、三万方,一条条重磅政策横空出世,直击命门。在政策的重压下,传统的“金九银十”定律失效,价格也止住了疯长的步伐,楼市自此进入观望调整期。
岁末年初,正当业界各方对08及后市走势雾里看花之际,王石的“拐点论”,潘石屹的“百日巨变”先后抛出,在业界掀起了轩然大波。在“拐与不拐”、“变与不变”的争论声中,楼市不觉间已走过了半个年头。在这半年中,杭州楼市走势如何?当前的现状意味着什么?对后市的走势判断又有着怎样的启示?本文将从市场供求结构,价格走势及土地市场行情等方面入手,并结合历年数据对比分析,对08年上半年楼市作出总结性盘点,并对下半年走势作出预测。
市场供求盘点
1. 成交量价盘点
成交量表现:延续去年年末颓势,总体成交量持续低迷。个案楼盘销售呈两极分
化态势,高品质,高性价比楼盘继续受到市场追捧,品质一般,定价虚高的楼盘将在竞争中举步维艰。
经历了07年年中的疯狂,杭州楼市自去年9月起进入观望调整期(见图1)。步入2008年以来,杭州楼市延续了上年末的颓势,整个上半年,杭州主城区一手住宅成交量持续在低位徘徊(见表1)。低迷的市场行情,让业界各方对5月份的房交会寄予了厚望,但事实一定让很多人失望。作为传统的楼市风向标,5月份的房交会并未能带来任何转机的讯号。在经历了短暂的销售高潮后,成交量于6月份便迅速回落。易居地产研究院统计结果显示,整个上半年,杭州主城区累计成交住宅10247套。与去年同期相比,%,基本回落至2006年同期水平(见表2)。
在总体成交低迷的同时,绿城蔚蓝公寓,万科金色城品,天阳上河等个案楼盘却依然延续了去年年中的热销效应。其中,金色城品甚至在开盘当天就宣告售罄。易居地产研究院认为,这些楼盘的逆市上扬,带来的并非市场全面转暖的讯号,而是预示着一个两极分化时代的到来:即高品质,高性价比的楼盘将继续受到市场追捧,而品质一般,定价虚高的楼盘将在竞争中举步维艰。
成交均价表现:仍处高位运行,但已无明显上升趋势。
在成交量持续低迷的同时,08年上半年的主城区的成交均价却一直处在14000元/平米的高位运行。统计结果显示,08年上半年,杭州主城区的一手住宅成交均价为14245元/平米。与去年同期相比,涨幅高达43%(见表2)。值得引起注意的是,尽管今年以来,杭州主城区的一手住宅均价一直居高不下,但其月度走势已无明显上升趋势,易居地产研究院认为,这是由于在低迷的市场行情下,开发商在价格策略上已
日趋审慎的结果。类似去年年中的价格连续跨级提升现象,短期内不会重现。
非理性发展期
观望调整期


表1:2008年上半年杭州主城区一手住宅成交明细
名称
1月
2月
3月
4月
5月
6月
合计
成交套数
(套)
1577
909
1501
1835
2994
1431
10247
成交面积
(平米)
179828
95857
169384
203667
322860
161659
1133257
成交均价
(元/平米)
14997
11997
14384
15842
13473
14123
14245
时间
一手住宅成交量(套)
变动幅度
一手住宅成交均价(元/平米)
变动幅度
05年上半年
6554
-
8697
-
06年上半年
10517
+%
9460
+%
07年上半年
17611
+%
9961
+%
08年上半年
10247
-%
14245
+43%
表2:08年及历年上半年一手住宅成交量一览表
注:08年数据统计期为:2008年1月1日—2008年6月26日
数据来源:易居中国房地产研究院

2. 供求结构盘点
供应结构:90/70政策效应凸显,新推房源中,90方以下中小户型已占半壁
江山,120方以上中大户型比例显著下降。
90/70政策推行已逾2年,其对供应结构的影响效应也已悄然凸显。易居地产研究院统计结果显示,2008年1月1日至2008年5月26日期间,杭州市主城区一手住宅新增房源中,%,与去年同期,%;90—120方的经济户型所占比例基本不变,维持在23%左右;120-144方及144方以上的舒适享受户型比例下降趋势明显,分别仅占16%%,%%(详见图2,表3)。由此可见,