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设备类资产拆迁评估技术说明
纳入本次拆迁补偿评估范围的全部机器设备类和空调类等动产实物资产,评估目的是确定动产实物拆迁过程中发生各种合理费用为拆迁补偿价值提供参考依据。根据此次评估的目的及委估资产的特点,我们采用成本逼近法(亦称成本累加法、成本加和法)进行评估,即对动产实物在拆迁过程中耗费的人化劳动和物化劳动价款与拆迁过程中各项损失相加后,得到动产实物拆迁补偿评估值。评估技术说明如下:
1、评估对象和评估范围
根据本次评估目的,评估对象为拆迁设备的补偿价值,评估范围为纳入评估补偿范围的全部机器设备类和空调类等动产实物资产,因拆迁涉及搬迁的固定资产设备类资产账面原值2,,设备主要为各类加工机床及电动葫芦、双梁吊车、焊机及办公用空调等设备。具体明细见企业申报的机器设备拆迁评估申报明细表。
2、现场勘察
清查核实中,评估人员于2009年1月17日至1月19日,根据资产占有单位提供的“申报明细表”,对资产逐一进行了核对和现场清查,现场勘察设备的实际技术状况,向操作工人、技术人员、维修管理人员调查了解设备的使用、维护、维修情况、基础设施安装情况,并对设备安装基础情况进行现场勘察记录;向资产的使用人员询问了资产的状况。
3、评估过程
项目评估过程指自接受评估项目委托起至提交评估报告的工作过程,包括接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总及报告提交五个阶段。
(1)接受委托阶段
AAA评估公司接受委托,在明确了评估目的、评估对象及范围、评估基准日基础上,AAA评估公司制订了详细的评估工作计划。
1)预计工作时间及具体的工作安排。
2)组织资产评估工作组,根据资产类别选定有关专业技术人员,并进行专业分工。
3)根据评估目的选定资产评估方法。
4)明确委托单位的协作义务和其他事项。
(2)资产清查阶段
将被评资产与实物、产权证进行核对,在现场勘察中做好委估资产状况的核实记录。
(3)评定估算阶段
1)评定:专业评估人员经过实地勘察,对所需拆迁的全部机器设备技术和性能指标、新旧程度、尚可使用年限等做出判断,评定出有关数据。
2)估算:根据评估目的,确定评估方法。评估人员根据机器设备类资产的种类及各台设备的性能状况特点,设备的安装基础和一些隐蔽工程进行现场调查和察看,搜集相关基础安装资料,按规定对设备进行逐一估算其拆迁过程中发生的拆迁费用,综合确定设备拆迁补偿
的价值。
4、评估方法
(1)机器设备拆迁补偿评估方法
本次设备拆迁补偿费用的评估采用成本逼近法(亦称成本累加法、成本加和法)进行,即对设备拆迁过程中耗费的人化劳动和物化劳动价款与拆迁过程中各项损失相加后,得到设备拆迁补偿费用。公式为:
设备拆迁补偿费用=拆卸费+装卸运输费+安装调试费+损耗费+不可预见费+资金成本+管理费用
1)拆卸费:对部分大型设备,因其体积过大或重量过大造成拆迁困难,应先行对其进行拆卸分解,所发生的费用即为拆卸费。受设备结构、精密度及性质的影响,拆卸时应采取不同的措施和程序,抑或借助有关机器和工具。拆卸费的计取,是根据湖北省建设工程造价管理总站编制的《湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表》的规定,按相应安装定额(即安装调试费)的50%计算。安装调试费的构成项目及具体评估方法参见下述。
2)装卸运输费:装卸运输费是对设备进行拆卸、模块分解、包装固定后,由起重设备和附助设施(汽车吊、叉车、卷扬机、滚筒、滑轮组等)将拆卸包装后的设备吊至运输车辆上,运至目的地后再将设备吊至待安装区域的全过程所发生的费用。运输装卸费的计取主要针对设备体积、重量、运输条件,进行充分市场征询比较,同时参照运输部门公布或执行的台班定额综合确定。
3)安装调试费:对部分设备,应进行安装和调试,其所发生的费用即为安装调试费。安装调试费是按照湖北省建设工程造价管理总站编制的《湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表》中安装定额进行确定的。安装定额具体包括人工费、材料费、机械费,其构成项目具体评估方法分述如下:
a、人工费:指列入概预算定额的直接从事建筑安装工程施工的生产工人的基本工资、工资性津贴及属于生产工人开支范围的各项费用,公式为:人工费=综合工日×单价,其中综合工日根据《湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表》确定,单价则按照评估基准日现行客观市场价格确定。
b、材料费:指列入概预算定额的材料、构配件、零件和半成品的用量以及周转材料的摊销量按相应的预算价格计算的费用,公式为:材料费=材料数量×单价,其中材料数量根据《湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表》确定,单价则按照评估基准日现行客观市场价格确定。
c、机械费:指列入概预算定额的施工机械台班量按相应机械台班费定额计算的建筑安装工程施工机械使用费,施工机械安、拆及进出场费和定额所列其他