建筑工程合同和劳动合同法 律 制 度 李伟 2016520 本节案例 案情.ppt

建筑工程合同和劳动合同法律制度
李伟

本节案例
案情介绍:
张女士有了一定的积蓄,经房屋中介的介绍,相中了肖先生所有的一套房屋。2012年8月3日双方签订了房屋买卖合同,约定房屋价款为520万元;在合同生效后的3个月内,张女士应分三次向肖先生付清房款;如果张女士不能支付房款,肖先生将保留房屋的所有权。之后,在合同生效后的第1个月,肖先生收到了张女士的第一笔房款,第2个月又收到了第二笔房款。但是,由于张女士的公司突然出现亏损,资金发生断链,张女士不能如期向肖先生支付第三笔房款。
问题:
(1)张女士不能如期支付房款的行为是否将导致合同的无效?
(2)肖先生是否可以保留房屋的所有权?
案情分析:
(1)张女士不能如期支付房款的行为不能导致合同的无效。
《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
张女士的行为显然不具有上述法律规定的合同无效的情形。
案情分析:
(2)肖先生不可以保留房屋的所有权。
《合同法》第134条规定:“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的,标的物的所有权属于出卖人”。
但是,2012年7月1日最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第34条规定:“买卖合同当事人主张合同法第134条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的,人民法院不予支持。”肖先生与张女士签订的房屋买卖合同属于不动产买卖合同,且该合同是在最高人民法院的上述司法解释颁布实施后的2012年8月3日签订的,因此一该司法解释适用于肖先生与张女士签订的房屋买卖合同。尽管双方在合同中约定了如果张女士不能支付房款,肖先