投资性房地产.ppt

第10章投资性房地产
投资性房地产概述
定义--是指为赚取租金或资本增值,
或两者兼有而持有的房地产。
范围—属于投资房地产的项目
已出租的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权
已出租的建筑物
1)已出租的土地使用权:企业通过出让或转让方式取得,并以经营租赁方式出租的土地使用权。
注:企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权,不属于此类。
例:甲乙企业签订了一项经营租赁合同,乙企业将其持有使用权的一块土地出租给甲企业,以赚取租金,为期6年。甲企业将这块土地转租给丙企业,以赚取租金差价,为期2年。假设不违反国家有关规定。
分析:对甲企业而言,该土地使用权不能予以确认,也不属于其投资性房地产。对乙企业而言,自租赁期开始日起,该土地使用权属于其投资性房地产。
2)持有并准备增值后转让的土地使用权:是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
注:按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
3)已出租的建筑物:企业拥有产权并以经营租赁方式
出租的建筑物。
以下可以确认为投资性房地产的:
(1)企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务,应当将该建筑物确认为投资性房地产。
(2)某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;
例:下列项目中,属于投资性房地产的有( )。    
例:甲乙企业签订了一项经营租赁合同,乙企业将其持有产权的两间门面房出租给甲企业,为期6年。甲企业一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。2年后,因附近居民房用于拆迁,居民越来越少,经营连续亏损,甲企业又将餐馆转租给丙企业,以赚取租金差价,为期2年。假设不违反国家有关规定。
分析:
对甲企业而言,这两间门面房不能予以确认,
也不属于其投资性房地产。
对乙企业而言,属于其投资性房地产。
例:甲企业在中关村购买了一栋写字楼,共12层。其中5层经营出租给乙企业,6层经营出租给丙企业,底层经营经营出租给某家大型超市。甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。假设不违反国家有关规定。
分析:甲企业将写字楼出租,同时提供的辅助服务在整个协议中不重大的,这栋写字楼属于甲企业的投资性房地产。
例:甲企业在中关村房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权。甲企业按照合同规定对这块土地进行了开发并在这块土地上建造了一栋商铺,拟用于整体出租,但尚未找到合适的承租人。假设竞拍和土地开发都不违反国家有关规定。
分析:甲企业竞拍并开发的栋商铺不属于投资性房地产。
只有当甲企业与某承租人签订经营租赁合同,且租赁期开始日起,这栋商铺才能转换为投资性房地产。
注:下列各项不属于投资性房地产:
(1)自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。(用途)
如:企业拥有并自行经营的旅馆饭店,其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入,该旅馆饭店不确认为投资性房地产。
(2)作为存货的房地产。即房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
(3)不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,不确认为投资性房地产,应当确认为固定资产或无形资产。