万科2006年大连年度市场分析.ppt

2006年年度市场分析
营销管理部
2006年12月
我们面临的问题
这块地从营销角度认为该不该拿?
什么样的客户会选择这里,给他们做什么样的产品?
我们项目能卖多少钱?
解决问题的工具及思维导图
价格等高线
客户心理地图
标杆项目分析
供求分析
新土地的营销判断?
客户?产品?
项目定价?
工具介绍——价格等高线
范畴:
空间:全市场的有市场表现售楼盘
时间:过往2年内
因子:
楼盘主力产品的均价
方式方法:
楼盘市场调研
结论:
在某一时间范畴内,以楼盘集合分析为基础,表现出的市场总体的方展方向、及拓展速度。
深层原因:
土地:城市土地资源及供应
政府:政府主导的新区开发
配套:重要城市基础设施实施
人口:城市改造进度及人口导入政策
对比05、06年价格等高线,城市向北、向西发展趋势明显;
5000、6000价格等高线外移速度较快;
中心城区价格不断上涨,9000以上价格线出现;
工具介绍——价格等高线
工具介绍——客户心理地图
范畴:
因子:
方式方法:
结论:
深层原因:
空间:全市场的有市场表现售楼盘
时间:过往2年内
不同客户类别对应的楼盘区位;
对应楼盘的成交表现;
楼盘市场调研
在某一时间范畴内,以楼盘集合分析为基础,表现出的对应客户细分的选择区域特征及选择的排序
不同细分客户的家庭核心价值观因子的变化
工具介绍——客户心理地图
富贵客户:购买单价8000以上,总房款120万以上;
普通客户:购买单价在5000-8000,总房款在40-120万;
务实客户:购买单价在5000以下,总房款在40万以下;
范畴:
因子:
无
方式方法:
结论:
深层原因:
不同价格区间的高价高速高盈利楼盘
楼盘市场调研
客户:精准的客户背签
产品:以客户为导向的产品解决方案
实施:其他的借鉴
无
工具介绍——标杆项目分析
工具介绍——标杆项目分析
标杆项目的定位、目标客户群、产品特点、营销推广、价格策略等因素对我们进行新项目分析有重要的借鉴意义;
范畴:
因子:
方式方法:
结论:
深层原因:
楼盘市场调研
工具介绍——供求分析
空间:全市场的有市场表现售楼盘
时间:过往3年内
不同价格段的供求比;
供求的对比关系及对未来的竞争
无