万科2008年扬州房地产市场投资分析报告.ppt

扬州房地产市场投资分析报告
6/15/2018
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城市认知
6/15/2018
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城市历史素描
扬州曾因水路畅达而兴盛
历史上的扬州“因水而兴,因水而发”,曾极度繁华富庶。唐代,扬州是中国四大贸易港口之一;清康乾时期,其以盐运和钱粮漕运而繁盛。
现代交通物流体系的兴起使得其水路优势丧失,经济逐渐衰落
嘉道之后,盐业衰败,随着公、铁交通运输崛起,昔日占尽水运便利的交通要冲,变成闭塞之地,扬州从曾经的长三角区域经济中心,渐渐滑落为区域边缘城市。
曾是文艺繁荣之地
地方文化曾因经济的发达而繁荣,以“扬州八怪”为代表的清代为其发展的鼎盛时期,后随着经济地位的下降而逐渐没落。
“联合国人居奖”获奖城市
作为一座千年古城,扬州拥有着极为优质的人居环境。2006年10月4日,联合国人居署执行主席安娜·贝蒂琼卡为我国唯一获奖城市——扬州颁授“联合国人居奖”。
观点:历史上的扬州作为商贸及文化中心存在,政治地位相对较低,决定了其城市集聚与发展将主要依托产业发展及优化的特质。
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爱耍气派的扬州人
扬州人有“扬虚子”的名字;这个“虚子”有两种意思:一是大惊小怪,二是以少报多,总而言之,不离乎虚张声势的毛病。他们还有个“扬盘”的名字,譬如东西买贵了,人家可以笑话你是“扬盘”;又如店家价钱要的太贵,你可以诘问他,“把我当扬盘看么?”盘是捧出来给别人看的,正好形容耍气派的扬州人。又有所谓“商派”,讥笑那些仿效盐商的奢侈生活的人,那更是气派中之气派了。但是这里只就一般情形说,刻苦诚笃的君子自然也有;我所敬爱的朋友中,便不缺乏扬州人。(注:选自朱自清《说扬州》)
观点:德国著名社会学家韦伯认为:经济的发展同文化(宗教)有着密切的关系。扬州人的性格中贪慕虚荣、爱讲排场、追求安逸闲适的生活(扬州城的洗浴业和餐饮业极为发达),这或许可以作为其近年来经济发展缓慢在市民文化方面的极好注解。
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曾制约其发展的交通瓶颈正在得到改善
扬州对外交通示意图
观点:交通的改善,尤其是润扬大桥的开通,有效缩短了扬州与上海及苏锡常的距离,使得其更好的接受核心城市的辐射。
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随着城市交通体系2004年的突破,城市客流、物流出现明显上升
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都市圈规划对于扬州城市发展的影响分析
南京
扬州
镇江
长三角城际轨道交通规划将大大加快区域一体化进程,但扬州仍需借用镇江这一交通结点,无直接促进作用。
南京一小时都市圈规划明确以来,宁镇扬地区已开通了半小时一班的高质量城市大巴,据了解,来往客流量逐年快速递增。
另有待考证说法,镇江、扬州区号在不远的将来将同意改为025,可视为南京推动宁镇扬都市圈建设的实质性举动。
观点:相对于长三角而言,充分接受南京辐射是扬州更为合理的选择,然而目前仅在公路交通方面有具体动作,仍未提升到产业衔接的层面,故在短期内对扬州城市发展的促进作用不大。
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1982年,扬州被国务院首批公布为中国24座历史文化名城之一。1983年,扬州升为地级市。
1996年8月,经国务院批准,扬州市行政区划调整。撤销县级泰州市,设立地级泰州市,原由扬州市代管的泰兴、姜堰、靖江、兴化4个县级市归划泰州市管辖。扬州市辖三个市辖区:广陵区、维扬区、邗江区;一个县:宝应县;代管仪征、江都、高邮3个县级市。
宝应县
高邮市
仪征市
江都市
维扬区
广陵区
邗江区
83年成为地级市,现辖三区一县,代管仪征、江都、高邮三个县级市
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邗江区:
2001年撤县设区,之前曾两度跻身全国百强县,现辖11个镇、3个街道办事处,面积757平方公里,人口50万,是古城扬州经济实力最强、区域面积最大、发展潜力最足的一个区。
维扬区
历史上最早的扬州城即诞生在今维扬区的土地上,面积120平方千米,人口26万人,是古城扬州的发祥地。区内风景如画,景色宜人,闻名海内外的瘦西湖、大明寺、汉广陵王墓、史可法纪念馆等名胜古迹均坐落在该区。
广陵区
原广陵区,地改市前的县级扬州市域;现广陵人是正宗扬州人的代表;广陵区位于扬州中心城区,面积69平方公里,总人口31万人,由于原来的工业基础薄弱,产业园的建设又刚刚起步,目前的园区建设水平落后于邗江区和维扬区。
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城市发展定位:发展成为宁镇扬经济一体化重点城市; 沿江开发,构建带状组团式滨江城市群
以扬州、仪征、江都及产业园区等多个城市核心,呈沿江带状发展。
仪征汽车工业园
仪征化学工业园
扬州港口工业区
邗江
工业园
江阳
工业园
广陵
产业园
杭集
产业园
带状组团式滨江城市群的定位有利于城市整体经济活跃度的发展,但由于产业类型