公积金制度创新延续宽松格局.docx

国务院法制办20日公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,公开征求社会各界意见。修订送审稿放宽提取条件,提出无房职工支付自住住房租金,职工支付自住住房物业费,均可以提取住房公积金。此外,还规定经住房公积金管理委员会批准,可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券,并可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。
第一,住房公积金贷款证券化起步,接力扶持需求宽松格局
我国《住房公积金管理条例》于1999年开始实施,2002年修订,而此次送审稿是我国住房公积金管理条例运行十余年来首次修订。从内容来看,此次送审稿亮点颇多,包括放宽提取条件(首次将支付物业费纳入提取范围)、缩短贷款审批时限等,但我们认为最为关键的是首次在条例里提出发行住房公积金个人住房贷款支持证券,通过加强住房公积金流动性,进一步强化政府部门对个人住房贷款额度以及利率的支持力度,将对房地产市场宽松环境进一步形成支撑。
住房公积金个人住房贷款资产证券化定义:
住房公积金个人住房贷款资产证券化是指公积金中心将其持有的缺乏流动性但能够产生可预测的稳定现金流(本息归还)的个人住房抵押贷款组成资产池,以资产池所产生的现金流(本息归还)作为偿付基础,通过风险隔离、现金流重组和信用增级,在资本市场发行资产支持证券的结构性融资的行为。
全球住房抵押贷款资产证券化产品首次出现于20世纪60年代的美国,而我国住房抵押贷款支持证券则起步于2005年,但至今我国信贷类资产证券化产
品还是以商业贷款和不良资产的证券化为主,住房公积金贷款的产品还是较为稀少,仅在部分城市试点。
我国住房公积金目前的主要问题在于沉淀资金庞大,截至2015年7月底,,,但是投资渠道狭窄且投资收益较低,导致部分城市运营收入已经无法跟上运营支出,部分省市已经面临无法为缴存者发放住房公积金贷款的可能性(7个省市个贷率超过80%),因此拓宽投资渠道、提高贷款流动性是必要之举,同时个人住房公积金贷款具有收益稳、风险小、信用好、小额分散的特点,是理想化的证券化资产类型,未来证券化的操作性较强。
从美国经验来看,住房抵押贷款证券化的发展有助于加强金融机构在房地产市场的投放,以及平抑贷款利率,对住房需求购买力形成支撑,尤其“两房”为美国住房抵押贷款二级市场提供了强大的流动性和稳定性,住房抵押贷款的资产证券化率上升至60%以上,助推美国房地产市场跨周期的大牛市发展。此次公积金贷款证券化的推进,潜在可证券化贷款资产规模约3万亿,充裕流动性叠加更为低廉的成本(通过贴息融资),将有助于住房需求的进一步释放。
第二,试点落地,全国推行有望加速
在2014年9月30日,住建部、财政部、央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》中就已经提出有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务,目前我国已经有武汉、盐城、湖州、常州等出台证券化试点业务。
今年6月30日,武汉住房公积金中心通过发行“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划”,也是全国首单住房公积金贷款资产证券化产品,计划以武汉住房公积金中心为原始权益人,民生银行为托管银行和资产服务机构,民生加银资产管理有限公司为计划管理人,东方花旗